Almanya ev fiyatları (2023)

Almanya nüfusunun yüzde 52’si ev satın almak yerine kiralık evlerde yaşamını sürdürmeye devam ederken, Almanya ev fiyatları 2023 yılının ikinci çeyreğinde güçlü bir düşüş gösterdi. Emlak piyasasındaki istikrar, yatırım açısından bakıldığında Almanya’da ev almak cazip gelebilir ama sandığınız kadar kolay bir süreç olduğunu kesinlikle düşünmemelisiniz.

Almanya’da çoğunluk kiralık konutlarda yaşamaya devam ediyor. Almanya’nın refahı yüksek bir ülke olduğu düşünülebilir ve böyle düşünmekte kesinlikle haklılık payınız var. Ancak emlak fiyatları, her insanın kendi evinin sahibi olmasını ne yazık ki mümkün kılmıyor. Alman konut piyasasında fiyatlar düşmüş görünebilir. Fakat bu evleri hemen alabilecek bütçeye sahip insan sayısı oldukça az.

Özellikle geçtiğimiz 2 yıl, Almanya’da artan enflasyonun da etkisiyle halkın refah düzeyi de düşüş gösterdi. Tüm dünyayı sarsan pandemiyle birlikte küresel bir kriz yaşanırken, Almanya ekonomisi de üretimin her safhasında krizi derinden yaşadı. Konut fiyatları da bu nedenle son düşüşe kadar istikrarlı şekilde yükseliş göstermeye devam etti. Refah düzeyinin düşüşüyle birlikte insanlar da ev satın almak yerine ev kiralamanın daha ekonomik olduğunu düşünerek bu yola başvuruyor.

Almanya’da yaşıyorsan, Turkish Expats ağımıza üye olarak Almanya’daki ev ve emlak satın alma ile ilgili gruplarımıza üye olarak ev satın almayı düşünen başka kişilerle fikir alışverişinde bulunabilirsin.

Federal İstatistik Ofisi verilerine göre, Almanya’da ev fiyatlarında yıllık olarak yüzde 9,9 oranında bir düşüş yaşandı. Çeyrekte ise yüzde 1,5 oranında bir düşüş söz konusu oldu. Bu düşüş nüfusu az olan şehirlere kıyasla büyük şehirlerde etkisini daha çok gösterdi. Böyle bir sert düşüşün en son 2000 yılında yaşandığı da belirtiliyor.

Almanya ev fiyatlarında yaşanan düşüşün arkasında ise yüksek faiz oranları ve artan malzeme fiyatları bulunuyor. Yüksek faiz ve artan inşaat maliyetleri, çeşitli iflasları da yanında getirirken, inşaat krizi gittikçe derinleşmeyi de sürdürüyor.

Almanya’da emlak fiyatları

Bu konuda farklı kaynaklar bulunuyor. O nedenle gelin birlikte iki kaynak üzerinden Almanya’da metrekare bazında emlak fiyatlarını inceleyelim. Engel&Völkers’e göre, Almanya emlak fiyatları ortalama olarak metrekare başına 3 bin 461 Euro olurken, apartman dairelerindeki ortalama metrekare başına fiyat ise 4.372 Euro.

Immowelt’e göre ise Almanya ev fiyatlarının ortalama metrekare değeri 2 bin 815 Euro olurken, dairelerin ortalama metrekare değeri ise 2 bin 815 Euro.

Eyalet bazında ev fiyatları (2023)

Almanya ev fiyatları, eyalet bazında da oldukça fark ediyor. Yüksek nüfuslu ve büyük şehirlerde genellikle evlerin metrekare fiyatları yüksekken, seyrek nüfuslu eyaletlerde ise çok daha uygun fiyata ev sahibi olmak mümkün.

Immowelt verilerine göre eyalet bazında Almanya emlak fiyatlarına bir göz atalım. Almanya ev fiyatlarında en uygun 5 eyalet en uygundan daha az uyguna göre sırasıyla Sachsen-Anhalt, Sachsen, Thüringen, Saarland ve Niedersachsen olurken; en pahalı 5 eyalet ise en pahalıdan daha az pahalıya göre Hamburg, Berlin, Bayern, Baden Württemberg ve Schleswig Holstein oldu.

Aşağıdaki tabloyu nasıl okuyabilirsiniz, gelin örnekler verelim.

Öncelikle Almanya’nın en pahalı eyaleti olan Hamburg’tan evler bakalım. Eğer baktığımız ev:

• 100 metrekare ise ortalama fiyat 6.089 x 100 = 608.900 Euro olacak
• 250 metrekare ise ortalama fiyat 6.089 x 250 = 1.522.250 Euro olacak

şimdi de Almanya’nın en ucuz eyaleti olan Saksonya-Anhalt (Sachsen-Anhalt)’den evler bakalım. Eğer baktığımız ev:

• 100 metrekare ise ortalama fiyat 1.545 x 100 = 154.500 Euro olacak
• 250 metrekare ise ortalama fiyat 1.545 x 250 = 386.250 Euro olacak

Yani Türkiye’de olduğu Almanya’da da yaşayacağınız şehre göre ev fiyatları arasında büyük farklar bulunuyor. Bu arada, bu evleri satın alırken ortalamada 10% bir alım maliyeti olacağını da lütfen unutmayın.

Emlak fiyatları nasıl seyredecek?

Şu anda Almanya’da konut kıtlığı krizi yaşanmaya devam ediyor. Faiz artışlarıyla birlikte inşaat faaliyetlerinde de engel söz konusu olurken, orta vadede arz ve talep arasındaki farkın açılmaya devam etmesi bekleniyor.

2024 yılında Almanya’da 190-200 bin civarında konutun tamamlanması bekleniyor. İnşaat maliyetlerinin artışı sürdüreceği öngörülürken, doğal olarak ilerleyen süreçte de ev fiyatlarının yükseleceği düşünülüyor. Fiyatlarda yaşanan bu artışın arka planında bazı etkenlerden söz edebiliriz.

Öncelikle pandemiyle birlikte yaşanan küresel kriz, Almanya’da ev fiyatlarını direkt olarak etkilerken, Rusya-Ukrayna savaşıyla birlikte yaşanan göç de Almanya’daki ev stokunda ciddi sarsılmalara neden oldu. Beklenen göçün yanı sıra Almanya’ya savaş üzerine bir göç yaşanması, ülkede halihazırda yaşanan ev krizini daha da derinleştirdi. Bu sebeple ilerleyen yıllarda ev yapılmaya devam edilse de yeterli miktarda ev bulma konusu büyük bir soru işareti olarak kalmaya devam edecek.

Almanya’da yaşıyorsan, Turkish Expats ağımıza üye olarak Almanya’daki ev ve emlak satın alma ile ilgili gruplarımıza üye olarak ev satın almayı düşünen başka kişilerle fikir alışverişinde bulunabilirsin.

Almanya’da maliyetin yanı sıra bürokrasi de inşaat cephesinde büyük bir sorun. Almanya’daki 16 farklı eyalet, kendi inşaat yönetmeliğine sahip. Bu nedenle her eyaletin birbirinden farklı kuralları bulunuyor.

Korkuluk yüksekliklerinden yangından korunmaya ilişkin düzenlemelere kadar birçok farklı prosedür izleniyor. Bu da yatırımcıların Almanya’nın her yerinde bir bina tipini kolayca inşa edememelerinden kaynaklı olarak seri inşaat yapma sürecini sekteye uğratıyor. Bu tür etkenler alt alta sıralandığında, özellikle Almanya’nın büyük şehirlerinde orta vadede bir düşüş beklentisi söz konusu değil.