Almanya’da ev almak

Almanya’da yaşıyor ve bir süre daha burada yaşamaya kararlıysanız ya da hiç böyle bir niyetiniz olmamasına rağmen yatırım için Almanya’da ev almak istiyorsanız doğru yerdesiniz. Almanya’da ev sahibi olma oranı nispeten düşük olmasına rağmen, nüfusun yaklaşık %52’sinin kiralık evleri tercih etmesi ve emlak piyasasının istikrarı ev almayı cazip bir yatırım haline getiriyor. Biz de bu yazımızda sizlere Almanya’da nasıl ev alındığından ve ev almadan önce neleri göz önünde bulundurmanız gerektiğinden adım adım bahsedeceğiz.

Neden Almanya’da ev almalısınız?

Düşük faiz oranları, zayıf inşaat arzı ve 1 milyondan fazla mülteciden gelen artan talep sayesinde Almanya’nın uzun süredir devam eden konut fiyat patlaması güçlü bir şekilde devam ediyor. Almanya’da ev fiyatlarının artışını belirleyen hedonik fiyat endeksine göre 2021 yılının ilk çeyreğine kadar olan yıl boyunca ev fiyatları %11,12 (%9,28 enflasyona göre düzeltilmiş) arttı. Euro bazında böylesine yüksek bir artışı çok az sayıda ülkede görebilirsiniz.

Şimdi buyrun, Almanya’da ev almak için adım adım yapmanız gerekenlere bakalım.

Bütçenizi belirleyin

Ev aramaya başlamadan önce, mortgage veya devlet konut kredisi almaya hak kazanıp kazanmadığınızı anlamak ve eğer kazanıyorsanız da bütçenizin ne olacağı konusunda fikir edinmek için bir mortgage uzmanına veya bir bankaya danışmakla işe başlayabilirsiniz. Bununla birlikte randevunuzdan önce Check24, Immobilienscout ve Interhyp gibi çevrimiçi bir ipotek hesaplayıcısını kullanarak mevduat, vergi ve diğer ücretleri dikkate alarak potansiyel olarak ne kadar meblağı karşılayabileceğiniz konusunda size hızlı bir fikir verecektir. Ev alma durumunda minimum %20’lik bir depozito standart olmasına rağmen, bazı durumlarda daha yüksek risk olarak gördükleri yabancılardan %30-40’luk bir depozito istenebiliyor. Size uygun yıl ve ödeme oranlarına dikkatli bir şekilde karar vermelisiniz.

Ön onay alın

Evleri ziyaret etmeye başlamadan önce finansmanınızı onaylamakla işe başlayabilirsiniz. Bunun için bir ön onaya ihtiyacınız var. Ön onay için borç vereniniz sizden gelir kanıtı, aylık harcamalar ve depozito kanıtı gibi mali ve kişisel durumunuzu doğrulamak için bir belge listesi isteyecektir. Tüm süreç üç haftaya kadar sürebilir. Ardından, evi almaya hazır olduğunuzu satıcılara göstermek için teklifinize ön onay mektubunuzu ekleyebilirsiniz. “Neden bütün bu işlemleri evi bulduktan sonra yapmıyorum?” diye sorabilirsiniz, istediğiniz eve ön onayla başvurmanız ev sahibine ipotek kreditörünün mülk satın alımınızı geçici olarak finanse etmeyi kabul ettiğini göstermiş olur, bu da eve talip olanlar arasında ön plana çıkmanızı sağlar.

Evinizi bulun

Ev ararken, online gazeteler, emlak acentalarının websiteleri veya çevrimiçi emlak portalları ilk bakacağınız yerler olacaktır. Immobilienscout24 ve Immowelt.de en popüler konut arama platformlarından birkaçı. Almanya’da ev kiralama siteleri yazımızda da bir çok web sitesini göz atabilirsiniz. Tabi her gün geçtiğiniz ya da evi almak istediğiniz sokaklarda bir tur atarak evlerin pencerelerinde ya da bahçelerinde satılık olduğunu bildiren ilan panolarını da arayabilirsiniz. Yalnız bunun çok yaygın bir mülk satma yöntemi olmadığını vurgulamakta fayda var. Bazı ilanlarda von privat ibaresini görebilirsiniz, bu da satın alma işleminde emlak komisyoncusunun olmadığı yani bizdeki sahibinden gibi bir anlama geliyor. Ancak çoğu teklif bu tür aracılar yoluyla yapılır. Burada aklınızda tutmanız gereken şey satın alma durumunda acenteye komisyonu kimin ödediği ve yüzdesinin ne kadar olduğu. Çoğu durumda bu oran satın alma fiyatının yüzde 3 ila 7’si arasında değişiyor. Komisyonu yapılan anlaşmaya bağlı olarak alıcı ya da satıcı ödeyebilir, veya aralarında paylaşabilirler. 

Bir teklifte bulunun

Aklınızdaki evi bulduktan sonra yapmanız gereken şey aracı firmayı ve ev sahibini ikna etmek. Fiyatı düşürmek adına pazarlık yapmak her ne kadar akıllara gelen ilk gelen şey olsa da sizden başka bir çok insanın eve talip olacağını ve ev sahibin kar yapmak için en yüksek fiyata vermek isteyeceğini hesaba katarak fiyatı biraz artırarak teklifinizi yapabilirsiniz.

Almanya’da ev kiralamak ve satın almak için talep Türkiye’de olduğundan çok fazla. Bazı durumlarda onlarca kişi evi satın almak için teklif yolluyor. Diğer potansiyel alıcıların önüne geçmeniz için iki yol tavsiye ediyoruz:

1) Naktınızın olduğunu ya da banka kredi onayınızın olduğu kanıtlayın, dolayısıyla çok daha hızlı bir şekilde satış işleminin gerçekleşeceğinin güvenini verin.

2) Bütçenize uygun olarak fiyatı biraz daha fazla artırabileceğinizin sinyalini verin.

Aynı zamanda alıcıların mülkleri rezervasyon ücreti ile güvence altına almaları da oldukça yaygın bir yöntem. Bu fiyat mülk fiyatının %0,5-1’ine denk gelir ve genellikle iade edilir. Böylece, siz ipotek işlemlerini tamamlarken, mülkü iki ile dört hafta güvence altında tutmanıza yardımcı olacaktır.

Mortgage işlemlerinizi kesinleştirin

Sıra geldi mortgage işlemlerini tamamlamaya. Başvurunuzu, gerekli tüm kişisel ve mülkiyet belgeleriyle birlikte mortgage sağlayıcınıza göndermeniz gerekiyor. Sonrasında başvurunuz banka tarafından işleme alınacak ve 3 ila 10 gün içinde sonuçlanmış olacak. Başvurunuz onaylandıktan sonra yapmanız gereken ise ipotek sözleşmenizi imzalamak.

Noterden randevu alın ve sözleşmeyi imzalayın

Satın alma sözleşmesinin imzalanmasının kesinlikle bir noter önünde gerçekleşmesi gerekiyor. Bu noktada sizin veya satıcının, bir satın alma sözleşmesi taslağı hazırlamak için bir noter seçmeniz gerekiyor. Taslak hazırlandıktan sonra sıra satıcı ve noterle görüşmeye geliyor. Noter randevusu genellikle aracı yani emlakçı tarafından alınır. Ancak öncesinde, emlakçı tercih ettiğiniz bir noter olup olmadığını size sorar. Bu resmi randevuda noter, satın alma sözleşmesinin tamamını yüksek sesle okuyor, son dakika değişiklik yapmanıza izin veriyor ve sorularınız varsa bunlara yanıt veriyor. Tabii eğer Almanca bilmiyorsanız bir tercüman bulmanız gerekiyor. Tercüman olmasa da Almanca bilen bir arkadaşınızı da yanınızda getirebilirsiniz. Ancak öncesinde bu durumu notere haber vermelisiniz.

Kapanış maliyetlerini ödeyin

Son değişiklikler yapılıp noter tasdikli satın alma sözleşmesini imzaladıktan sonra, noter ve emlak komisyoncusu ücretleri dahil olmak üzere kapanış maliyetlerini ödemeniz gerekiyor. Genellikle bu masraflar evinize posta yolu ile gelir, siz de gerekli ödemeyi yaparsınız. Bu masrafların belgelerini kesinlikle saklayın, Almanya’da vergi beyanı yaparken vergi iadesi almanızı sağlayacaktır.

Evin ücretini satıcıya ödeyin

Birkaç hafta sonra noter, satıcıya tam satın alma bedelini ödemenizi isteyecektir. Bu anlaştığınız peşinat tutarını içerir ve kalan tutar mortgage sağlayıcınız tarafından doğrudan satıcıya aktarılır. Bu aşamada ise ödemeyi onaylamak için satın alma formu doldurmanız istenir.

Mülk devri vergisini ödeyin

Satın alma sözleşmesini imzaladıktan yaklaşık 6 ila 10 hafta sonra, yerel vergi dairenizden mülk devir vergisinin ödenmesini talep eden bir fatura alırsınız. Bu son ödemeyi de yaptıktan sonra, noter tapu siciline mülk sahipliğini size devretmesi için talimat verir ve sizi mülkün yasal sahibi ilan eder.

Ev sizin

Yeni bir hayat kuracağınız ya da tamamen yatırım amaçlı kullanacağınız ev artık sizin. Evde değişiklik yapmakta, tamamen zevkinize göre döşemekte ve tadını çıkarmakta sonuna kadar özgürsünüz!

Almanya’da ev alma masraf kalemleri nelerdir?

Almanya’da bir ev satın almanın devir vergisi, noter ücreti ve komisyoncu ücretleri gibi ek ödemeler satın alma bedelinin yaklaşık %10’unun oluşturur.

• Mülk devir vergisi (Grunderwerbsteuer): %3,5-6,5
• Noter ücreti: %1,2-1,5
• Kayıt ücretleri: %0,8-1,2
• Emlak komisyoncusu ücreti paylaşılırsa, %1,5-3 + %19 KDV

Mülk devir vergisi (Grunderwerbsteuer) ücreti hangi şehirde olduğunuza göre %3,5 ila %6,5 arasında değişmektedir.

Almanya’da ev alırken dikkat edilmesi gereken konular

• Tabii ki en çok dikkat edilmesi gereken konulardan biri mortgage yani ev kredisi. En kolay şekilde ödeyebileceğiniz mortgage kredisinin en iyisi olduğunu aklınızdan çıkarmayın. Kaç sene ödeyeceğinizi, aylık oranı planlı bir şekilde belirlemelisiniz.

• Ev ararken karşınıza gerçekten ucuz evler çıkabilir. Bunu kaçırılmaması gereken bir fırsat gibi görmek yerine evi dikkatlice inceleyerek size satın alma bedelinin ötesinde bir yenileme masrafı çıkarıp çıkarmayacağını göz önünde bulundurmalısınız.

• Bununla birlikte size neredeyse “Beni sakın satın alma” diyen evler olacaktır. Bu evler grosszügige Räume yani çok geniş açıklamasıyla reklamı yapılan evlerdir. Bu evler size adeta “Beni ısıtmak sana pahalıya mal olacak.” demek istemektir. Ama yine de aradığınız evin böyle bir ev olduğunu düşünüyorsanız öncesinde aylık ısınma masraflarının ortalamasını öğrenip ona göre hareket etmeniz daha mantıklı olacaktır.

• Bir diğer uyarı işareti ise Schnellentschlossene yani hızlı karar vericiler için olan evler. Bu da muhtemelen evin uzun süredir piyasada olduğunu ve pek arzu edilmediği anlamına gelir. Her halükarda dikkatli olmanız ve titiz davranmanız uzun vadede yararınıza olacaktır.

Ev almak ekonomik anlamda verilebilecek en önemli ve uzun vadeli kararlardan biri. Hele de bunu vatandaşı olmadığınız yabancı bir ülkede yapıyorsanız süreç olduğundan daha karmaşık ve yorucu gelebilir. Bu sebeple yola en başından ekstra dikkatli ve planlı çıkmanızda fayda var.