Almanya’da yaşıyor ve bir süre daha burada yaşamaya kararlıysanız ya da hiç böyle bir niyetiniz olmamasına rağmen yatırım için Almanya’da ev almak istiyorsanız doğru yerdesiniz. Almanya’da ev sahibi olma oranı nispeten düşük olmasına rağmen, nüfusun yaklaşık %52’sinin kiralık evleri tercih etmesi ve emlak piyasasının istikrarı ev almayı cazip bir yatırım haline getiriyor. Biz de bu yazımızda sizlere Almanya’da nasıl ev alındığından ve ev almadan önce neleri göz önünde bulundurmanız gerektiğinden adım adım bahsedeceğiz.
Başlıklar
- Neden Almanya’da ev almalısınız?
- Bütçenizi belirleyin
- Ön onay alın
- Evinizi bulun
- Almanya’da ev almak için bir teklifte bulunun
- Mortgage işlemlerinizi kesinleştirin
- Noterden randevu alın ve sözleşmeyi imzalayın
- Kapanış maliyetlerini ödeyin
- Evin ücretini satıcıya ödeyin
- Mülk devri vergisini ödeyin
- Ev sizin
- Almanya’da ev almak için masraf kalemleri nelerdir?
- Almanya’da ev alırken dikkat edilmesi gereken konular
Neden Almanya’da ev almalısınız?
Düşük faiz oranları, zayıf inşaat arzı ve 1 milyondan fazla mülteciden gelen artan talep sayesinde Almanya’nın uzun süredir devam eden konut fiyat patlaması güçlü bir şekilde devam ediyor. Almanya’da ev fiyatlarının artışını belirleyen hedonik fiyat endeksine göre 2021 yılının ilk çeyreğine kadar olan yıl boyunca ev fiyatları %11,12 (%9,28 enflasyona göre düzeltilmiş) arttı. Euro bazında böylesine yüksek bir artışı çok az sayıda ülkede görebilirsiniz.
Şimdi buyrun, Almanya’da ev almak için adım adım yapmanız gerekenlere bakalım.
Bütçenizi belirleyin
Ev aramaya başlamadan önce, mortgage veya devlet konut kredisi almaya hak kazanıp kazanmadığınızı anlamak ve eğer kazanıyorsanız da bütçenizin ne olacağı konusunda fikir edinmek için bir mortgage uzmanına veya bir bankaya danışmakla işe başlayabilirsiniz. Bununla birlikte randevunuzdan önce Check24, Immobilienscout ve Interhyp gibi çevrimiçi bir ipotek hesaplayıcısını kullanarak mevduat, vergi ve diğer ücretleri dikkate alarak potansiyel olarak ne kadar meblağı karşılayabileceğiniz konusunda size hızlı bir fikir verecektir. Ev alma durumunda minimum %20’lik bir depozito standart olmasına rağmen, bazı durumlarda daha yüksek risk olarak gördükleri yabancılardan %30-40’luk bir depozito istenebiliyor. Size uygun yıl ve ödeme oranlarına dikkatli bir şekilde karar vermelisiniz.
Ön onay alın
Evleri ziyaret etmeye başlamadan önce finansmanınızı onaylamakla işe başlayabilirsiniz. Bunun için bir ön onaya ihtiyacınız var. Ön onay için borç vereniniz sizden gelir kanıtı, aylık harcamalar ve depozito kanıtı gibi mali ve kişisel durumunuzu doğrulamak için bir belge listesi isteyecektir. Tüm süreç üç haftaya kadar sürebilir. Ardından, evi almaya hazır olduğunuzu satıcılara göstermek için teklifinize ön onay mektubunuzu ekleyebilirsiniz. “Neden bütün bu işlemleri evi bulduktan sonra yapmıyorum?” diye sorabilirsiniz, istediğiniz eve ön onayla başvurmanız ev sahibine ipotek kreditörünün mülk satın alımınızı geçici olarak finanse etmeyi kabul ettiğini göstermiş olur, bu da eve talip olanlar arasında ön plana çıkmanızı sağlar.
Evinizi bulun
Ev ararken, online gazeteler, emlak acentalarının websiteleri veya çevrimiçi emlak portalları ilk bakacağınız yerler olacaktır. Immobilienscout24 ve Immowelt.de en popüler konut arama platformlarından birkaçı. Almanya’da ev kiralama siteleri yazımızda da bir çok web sitesini göz atabilirsiniz. Tabi her gün geçtiğiniz ya da evi almak istediğiniz sokaklarda bir tur atarak evlerin pencerelerinde ya da bahçelerinde satılık olduğunu bildiren ilan panolarını da arayabilirsiniz. Yalnız bunun çok yaygın bir mülk satma yöntemi olmadığını vurgulamakta fayda var. Bazı ilanlarda von privat ibaresini görebilirsiniz, bu da satın alma işleminde emlak komisyoncusunun olmadığı yani bizdeki sahibinden gibi bir anlama geliyor. Ancak çoğu teklif bu tür aracılar yoluyla yapılır. Burada aklınızda tutmanız gereken şey satın alma durumunda acenteye komisyonu kimin ödediği ve yüzdesinin ne kadar olduğu. Çoğu durumda bu oran satın alma fiyatının yüzde 3 ila 7’si arasında değişiyor. Komisyonu yapılan anlaşmaya bağlı olarak alıcı ya da satıcı ödeyebilir, veya aralarında paylaşabilirler.
Almanya’da ev almak için bir teklifte bulunun
Aklınızdaki evi bulduktan sonra yapmanız gereken şey aracı firmayı ve ev sahibini ikna etmek. Fiyatı düşürmek adına pazarlık yapmak her ne kadar akıllara gelen ilk gelen şey olsa da sizden başka bir çok insanın eve talip olacağını ve ev sahibin kar yapmak için en yüksek fiyata vermek isteyeceğini hesaba katarak fiyatı biraz artırarak teklifinizi yapabilirsiniz.
Almanya’da ev kiralamak ve satın almak için talep Türkiye’de olduğundan çok fazla. Bazı durumlarda onlarca kişi evi satın almak için teklif yolluyor. Diğer potansiyel alıcıların önüne geçmeniz için iki yol tavsiye ediyoruz:
1) Naktınızın olduğunu ya da banka kredi onayınızın olduğu kanıtlayın, dolayısıyla çok daha hızlı bir şekilde satış işleminin gerçekleşeceğinin güvenini verin.
2) Bütçenize uygun olarak fiyatı biraz daha fazla artırabileceğinizin sinyalini verin.
Aynı zamanda alıcıların mülkleri rezervasyon ücreti ile güvence altına almaları da oldukça yaygın bir yöntem. Bu fiyat mülk fiyatının %0,5-1’ine denk gelir ve genellikle iade edilir. Böylece, siz ipotek işlemlerini tamamlarken, mülkü iki ile dört hafta güvence altında tutmanıza yardımcı olacaktır.
Mortgage işlemlerinizi kesinleştirin
Sıra geldi mortgage işlemlerini tamamlamaya. Başvurunuzu, gerekli tüm kişisel ve mülkiyet belgeleriyle birlikte mortgage sağlayıcınıza göndermeniz gerekiyor. Sonrasında başvurunuz banka tarafından işleme alınacak ve 3 ila 10 gün içinde sonuçlanmış olacak. Başvurunuz onaylandıktan sonra yapmanız gereken ise ipotek sözleşmenizi imzalamak.
Noterden randevu alın ve sözleşmeyi imzalayın
Satın alma sözleşmesinin imzalanmasının kesinlikle bir noter önünde gerçekleşmesi gerekiyor. Bu noktada sizin veya satıcının, bir satın alma sözleşmesi taslağı hazırlamak için bir noter seçmeniz gerekiyor. Taslak hazırlandıktan sonra sıra satıcı ve noterle görüşmeye geliyor. Noter randevusu genellikle aracı yani emlakçı tarafından alınır. Ancak öncesinde, emlakçı tercih ettiğiniz bir noter olup olmadığını size sorar. Bu resmi randevuda noter, satın alma sözleşmesinin tamamını yüksek sesle okuyor, son dakika değişiklik yapmanıza izin veriyor ve sorularınız varsa bunlara yanıt veriyor. Tabii eğer Almanca bilmiyorsanız bir tercüman bulmanız gerekiyor. Tercüman olmasa da Almanca bilen bir arkadaşınızı da yanınızda getirebilirsiniz. Ancak öncesinde bu durumu notere haber vermelisiniz.
Kapanış maliyetlerini ödeyin
Son değişiklikler yapılıp noter tasdikli satın alma sözleşmesini imzaladıktan sonra, noter ve emlak komisyoncusu ücretleri dahil olmak üzere kapanış maliyetlerini ödemeniz gerekiyor. Genellikle bu masraflar evinize posta yolu ile gelir, siz de gerekli ödemeyi yaparsınız. Bu masrafların belgelerini kesinlikle saklayın, Almanya’da vergi beyanı yaparken vergi iadesi almanızı sağlayacaktır.
Evin ücretini satıcıya ödeyin
Birkaç hafta sonra noter, satıcıya tam satın alma bedelini ödemenizi isteyecektir. Bu anlaştığınız peşinat tutarını içerir ve kalan tutar mortgage sağlayıcınız tarafından doğrudan satıcıya aktarılır. Bu aşamada ise ödemeyi onaylamak için satın alma formu doldurmanız istenir.
Mülk devri vergisini ödeyin
Satın alma sözleşmesini imzaladıktan yaklaşık 6 ila 10 hafta sonra, yerel vergi dairenizden mülk devir vergisinin ödenmesini talep eden bir fatura alırsınız. Bu son ödemeyi de yaptıktan sonra, noter tapu siciline mülk sahipliğini size devretmesi için talimat verir ve sizi mülkün yasal sahibi ilan eder.
Ev sizin
Yeni bir hayat kuracağınız ya da tamamen yatırım amaçlı kullanacağınız ev artık sizin. Evde değişiklik yapmakta, tamamen zevkinize göre döşemekte ve tadını çıkarmakta sonuna kadar özgürsünüz!
Almanya’da ev almak için masraf kalemleri nelerdir?
Almanya’da bir ev satın almanın devir vergisi, noter ücreti ve komisyoncu ücretleri gibi ek ödemeler satın alma bedelinin yaklaşık %10’unun oluşturur.
- Mülk devir vergisi (Grunderwerbsteuer): %3,5-6,5
- Noter ücreti: %1,2-1,5
- Kayıt ücretleri: %0,8-1,2
- Emlak komisyoncusu ücreti paylaşılırsa, %1,5-3 + %19 KDV
Mülk devir vergisi (Grunderwerbsteuer) ücreti hangi şehirde olduğunuza göre %3,5 ila %6,5 arasında değişmektedir.
Almanya’da ev alırken dikkat edilmesi gereken konular
- Tabii ki en çok dikkat edilmesi gereken konulardan biri mortgage yani ev kredisi. En kolay şekilde ödeyebileceğiniz mortgage kredisinin en iyisi olduğunu aklınızdan çıkarmayın. Kaç sene ödeyeceğinizi, aylık oranı planlı bir şekilde belirlemelisiniz.
- Ev ararken karşınıza gerçekten ucuz evler çıkabilir. Bunu kaçırılmaması gereken bir fırsat gibi görmek yerine evi dikkatlice inceleyerek size satın alma bedelinin ötesinde bir yenileme masrafı çıkarıp çıkarmayacağını göz önünde bulundurmalısınız.
- Bununla birlikte size neredeyse “Beni sakın satın alma” diyen evler olacaktır. Bu evler grosszügige Räume yani çok geniş açıklamasıyla reklamı yapılan evlerdir. Bu evler size adeta “Beni ısıtmak sana pahalıya mal olacak.” demek istemektir. Ama yine de aradığınız evin böyle bir ev olduğunu düşünüyorsanız öncesinde aylık ısınma masraflarının ortalamasını öğrenip ona göre hareket etmeniz daha mantıklı olacaktır.
- Bir diğer uyarı işareti ise Schnellentschlossene yani hızlı karar vericiler için olan evler. Bu da muhtemelen evin uzun süredir piyasada olduğunu ve pek arzu edilmediği anlamına gelir. Her halükarda dikkatli olmanız ve titiz davranmanız uzun vadede yararınıza olacaktır.
Ev almak ekonomik anlamda verilebilecek en önemli ve uzun vadeli kararlardan biri. Hele de bunu vatandaşı olmadığınız yabancı bir ülkede yapıyorsanız süreç olduğundan daha karmaşık ve yorucu gelebilir. Bu sebeple yola en başından ekstra dikkatli ve planlı çıkmanızda fayda var.
Almanyada 60 – 70 bin euroluk kredisiz direk nakit olarak bir ev aldığımız zaman ev kendi üzerimize mi oluyor? ve diger konu bu bize vize kolayliği getirir mi? Almanyaya gidiş gelişlerde.
Merhaba Fatih, Almanya’da ev satın alarak Almanya vizesine sahip olunmaz. Eğer bir yatırımcı olarak oturum hakkına sahip olmak isterseniz, Almanya Yatırımcı Vizesi yazımıza göz atın: https://vasistdas.de/almanya-yatirimci-vizesi/
Bu arada belirtmekte fayda var, 2021 yılında Almanya’da ortalama olarak 1 metrekarenin maliyeti şehirlerde 5.000 Euro civarında. Dolayısıyla 60.000 Euro’ya 12 metrekarelik bir yer alınabilir. İlgili analiz burada: https://www.statista.com/statistics/899250/cost-of-apartments-in-germany/
Merhaba Almanyada satın aldığımız evden vazgeçme hakkımız varmı? Varsa ne kadar süre geçerli
Merhaba Deniz,
Bu evi almada hangi aşamada olduğunuza bağlı diye biliyorum. Mesela ev tamamen sizin üzerinize geçmişse çok daha zor olacaktır ancak daha devir işlemi yapılmadıysa sözleşme çerçevesinde cayma olabilir. Sözleşmenize bakmanızı öneririm.
İçinde kiracı olan bir ev satın alırsak kiracısyı çıkarma şansımız var mı? .Süresiz oturumu olan birisi kredi çekebilir mi? İşsizlik maaşı alan süresiz oturma çalışma izni olan birisi devletten ne gibi yardımlar alabiliyor
Merhaba Güler,
Süresiz oturma izni olan biri kredi çekebilir. Diğer konularda avukata danışmanı öneririm.
Merhaba. Ben kanada da yasiyorum almanyada ev almak istiyorum yabanci yatirimcilar icin nasıl bir vergi sistemi işliyor yardımcı olursaniz sevinirim. Tesekkurler
Merhaba Yunus,
Almanya’da bir birey olarak ev alarak yatırım yapmak istiyorsun diye anlıyorum. Öncelikle yasal olarak sadece bir mali müşavirin sana bu konuda resmi bilgiyi vermesi gerektiğini hatırlatmalıyım. Ben kişisel olarak bildiklerimi yazacağım.
Eğer bir bireysen ve Almanya’da yaşamıyorsan yine de mülkten kaynaklanan gelirler için Almanya’da vergi ödemelisin. Vergiler şöyle olacak:
1) Evi satın alırken vergiler ödeyeceksin. Emlakçı komisyonu vs gibi herşeyi de içine katarsan bir evin toplam değerinin 10% kadar ek ödeme yapmak zorunda olacaksın.
2) Ev senin olduktan sonra Türkiye’deki emlak vergisi tadında vergi ödeyeceksin, bu ufak bir mebla.
3) Asıl önemli olan kira gelirinin vergilendirilmesi. Bu gelirin vergilendirilmesi gerekecek. Bu vergilendirme detayları da Almanya’da gelir vergisi yazımızda mevcut.
Umarım yardımcı olur.
Noterde alım satım bedelini daha düşük gösterebilir miyim? Vergi ve masrafları daha düşük ödemek için? Yoksa bunun kanuni bir sınırı var mı?
Merhaba Baha,
Bu konuda bir yorum belirtemeyiz. Sadece şunu söyleyebilirim: Ev satın aldığınızda ev eşyalı ise, eşyalarının da ücretini gösterebilirsiniz ve bu bir vergi avantajı sağlar. Örnek olarak 250 bin Euro’lük bir ev alırsanız ve bunun 50 bin Euro’su içerisindeki eşyalar için derseniz, vergilendirmenin bir kısmı kalan 200 bin Euro için yapılacaktır.
Merhabalar almanyada oturuyorum ev alma sürecine gectik noterden termin alıp noter islemlerinide hallettik sorun șu ki kredide sorun olustu evden vazgecmenin cezası nedir
Merhabva Servet,
Bildiğim kadarıyla böyle bir ceza yok, neden alacağınızı garantilemiyorsunuz sonuçta.
Kredi onayı olmadı noterden islemleride hallettik parayı ödeme gününe kadar yatırmam lazım aksi hallde ceza alıcagımı söylüyorlar bende ne kadar olucagını merak ediyorum
Merhaba, bunu onlara sorsanız eminim söylerler.
Merhabalar Almanya’da oturum/vize vb. maksatla değil, sadece yatırım maksatlı ev almayı düşünürsek, aracılık eden güvenli emlak firmaları var mıdır? Kira geliri maksatlı ev almadan bahsediyorum. Teşekkür ederim.
Merhaba Murat,
Ne demek istediğini anladım. Açıkçası bu çok yaygın bir ubüralaradeğil, böyle bir şirket olsa da zaten yüksek bir pay isteyecekleri için açıkçası çok mantıklı olmayacak. Belki Alman Borsası‘ndaki emlakla ilgili yerler değerlendirilebilir.
Merhaba.
Bi kaç sorum olacaktı. Daha doğrusu soruların cevapları var ama tam tatmin olamadım.
Almayı planladığımız ev yeni yapıldığı için, oda kapıları, parke zemin ve Banyo hariç tamamlanmış vaziyette.
Finans danışmanı aracılığıyla bankadan Mortgage kredimiz yeni onaylandı. Sorum şu;
1-Bankadan Kredi Sözleşmesi gelmeden, yani bankayla kredi sözleşmesini imzalamadan Noter’e gitmek mantıklı mı? çünkü Noter ve Finanzberater dahil herkes bunun normal bir durum olarak söylüyorlar. Olması gereken/tavsiye edilen bir süreç var mıdır?
2-Banka, parayı ev sahibine %100 tamamlandı belgesini ibraz edildikten sonra ödeyecek ancak ya o belgeyi ev %100 tamamlanmış gibi gösterip ”gerçekten tamamlanmadan” gönderirse diye düşünüyorum. Bankanın bu aşamadaki kontrol mekanizması nasıl işliyor? Parayı göndermeden önce bizden de teyit alma gibi bir durumu var mı? ya da başka bir kontrol süreci?
Merhaba Aykut,
Şimdiden hayırlı olsun. Cevaplar:
1) Noter ne derse odur diyorum, kişisel tecrübelerimde de ev alırken noter ne derse onu yaptım.
2) Bunu notere belirmenizi öneririm. Çünkü noter sözleşmeye bunun detaylarını koyacaktır. Mesela “tamamlanmış olarak” diyecektir ve tamamlanmistan tam olarak kastın ne olduğunu oraya belirtebilirsiniz.
Noter karşı tarafı savunan bir kurum değil, iki tarafın da işleri doğru yapmasını sağlıyor.
Merhabalar,
Bu cok faydali makaleniz icin öncelike tesekkür ederim. Almanya’da büyük sehirlerde ortalama ev fiyatlari 500bin-1Milyon euro arasi degisiyor. Bu bahsettigim sehir merkezine cok uzak olmayan, en az 2-3 odali ve 80-100 m2 apartman daireleri.
Baslangic pesinatinin en az %10 oldugunu düsünürsek, bu en az 50 ila 100 bin euro kadar pesinatin hazirda bulundurulmasi gerek demek anladigim kadariyla. Bu fiyatlar ortalama, hatta ortalama üzeri maas alan kisiler icin bile cok fazla. Insanlarin bunu nasil finanse edebildikleri konusunda bir bilginiz var mi? Elimizde pesinat icin kapital olmasa da pesinati kredi kapsaminda cekip, emlakci ücreti ve vergileri o sekilde ödenebiliyor mi?
Merhaba Mehmet,
Gerçekten çok güzel bir soru, ilgi alanım olduğu için elimden geldiğince cevap vereceğim.
Öncelikle belirttiğin konularda sana katılıyorum, yani 500K-1M arasında bir ev ve 10% peşinat durumu…
Şimdi çözüm nedir dersek… Almanya’da aynı ABD’de olduğu gibi çok uzun süreli kredi alınıyor, genellikle de bu süre emekliliğe kadar oluyor.
Şöyle hesaplayacak olursak: 37 yaşında bir kişi, mortgage olarak 1500 Euro ödeyebilsin diyelim, bu yılda 18K Euro yapıyor. 67 yaşına kadar da 720K Euro ödeyebilecek. Tabii ki burada faizi dikkate almadan kabaca konuşuyorum.
720K üzerine de 100K – 150K arasında bir peşinat konulduğunda ev almak mümkün görünüyor.
Ancak tabii ki herkes ayda 1500 Euro ödeyemeyebilir, ek olarak ev alırkan 10% bir masraf oluşuyor.
Hizli cevabiniz icin tesekkür ederim. Benim asil sormak istedigim, 30lu yaslarinda bir kisinin 50-100k kadar pesinat birikiminin de zor olmasi. Ve asil merak ettigim bu pesinati biriktirmis olmadan ev almanin mümkün olup olmayabilecegi. Bu pesinatin ortalama maas/ortalama giderler ekseninde en az 10 yilda biriktirilebilecegini düsünüyorum
Yani pesinat da banka kredisiyle cekilip zaman icinde ödenebiliyor mu? Tesekkür ederim tekrardan
Merhaba Mehmet,
İlk peşinat başvuru yapacak kişiye ve bankaya göre değişiyor. Mesela kalıcı oturma izni yoksa zaten çoğu banka kredi vermiyor. Bazı bankalar hiç peşinat istemiyor ancak bu da fikrimce vatandaşlığı ve iyi bir işi olan kişiler için geçerli.
Kısaca farklı bankalarla konuşmayı öneririm.