Eğer Almanya’da ikamet ediyorsanız ve burada kalıcı olmayı planlıyorsanız veya yatırım amacıyla Almanya’da ev almak istiyorsanız, doğru bilgiye ulaşmak çok önemli.
Almanya’da mülk sahibi olma oranı görece düşükken, nüfusun yüzde 52’si gibi büyük bir kısmının kiralık konutları tercih ettiği ve gayrimenkul piyasasının gösterdiği sağlam istikrar, mülk edinmeyi oldukça çekici bir seçenek olarak sunuyor.
Yazı içeriği
ToggleBu yazıda, Almanya’da mülk satın alma sürecine ve bu süreç öncesinde dikkate almanız gereken önemli noktalara detaylı bir şekilde değineceğiz.
Neden Almanya’da ev almalısınız?
Almanya’daki sınırlı inşaat arzı ve 1 milyonu aşkın mülteci nedeniyle artan talep, ülkedeki konut fiyatlarında süregelen bir artış trendini tetikliyor. Engel&Völkers’e göre, 2023 yılında Almanya emlak fiyatları ortalama olarak metrekare başına 3 bin 461 Euro olurken, apartman dairelerindeki ortalama metrekare başına fiyat ise 4.372 Euro.
Almanya’da ev almak, sizin açınızdan iyi bir yatırım olabilir.
Üstelik yaşam kalitesinin yüksek olması, sosyal bir devlet anlayışına sahip olması, eğitim konusunda dünya sıralamasında çok önemli bir noktada bulunması, sanattan kültüre, gelişmiş ulaşım ağından kişi başına düşen yeşil alan oranına kadar Almanya, burada ev almak ve yaşamak için birçok neden sunuyor.
Bu arada Almanya’da yaşam kalitesi neden yüksek? yazımıza göz atmanızı da kesinlikle tavsiye ediyoruz.
Almanya’da ev alma adımları
Almanya’da ev almayı düşünüyorsanız, bunun için izlemeniz gereken adımları da sizinle paylaşıyoruz.
Bütçenizi belirleyin
Mülk arayışına başlamadan önce, ipotek veya devlet destekli konut kredisi gibi finansman seçeneklerine erişip erişemeyeceğinizi anlamak için bir finans uzmanı veya banka ile görüşmek iyi bir başlangıç olacaktır.
Check24, Immobilienscout ve Interhyp gibi online ipotek hesaplama araçlarını kullanarak, ilk ödeme, vergiler ve ek masrafları hesaplayıp, bütçenizi belirleyebilirsiniz. Almanya’da genellikle yüzde 20 civarında bir ilk ödeme yapılması beklenir, ancak yabancı yatırımcılardan bazen yüzde 30-40 gibi daha yüksek bir oran talep edilebilir.
Uygun ödeme planı ve faiz oranlarına dair karar verirken dikkatli olun. Bu noktada planlarınızı iyi yapmalısınız ki sonrasında maddi olarak ciddi bir sıkışıklık içine girmeyin.
Ön onay alın
Mülk ziyaretlerine başlamadan önce, finansman durumunuzu netleştirmek önemli. Bunun için bir ön onaya ihtiyacınız olacak. Finans kuruluşunuz, gelir belgesi, aylık giderler ve ilk ödeme kanıtı gibi belgeleri isteyecektir.
Bu işlem genellikle üç hafta kadar sürebilir. Sonrasında, mülk tekliflerinize ön onay mektubunuzu ekleyerek, satıcılara mali gücünüzü ve ciddiyetinizi gösterebilirsiniz.
Evinizi bulun
Mülk arayışınızda, çevrimiçi gayrimenkul portalları, emlak acentelerinin web siteleri ve çevrimiçi gazeteler size yardımcı olabilir. Immobilienscout24 ve Immowelt.de, Almanya’daki popüler konut arama siteleri arasında bulunuyor.
Ayrıca, almayı düşündüğünüz bölgelerdeki satılık mülkler için sokak sokak dolaşabilir, “von privat” ifadesiyle doğrudan sahiplerinden satılık mülkler arayabilirsiniz.
Bu noktada Almanya’da ev satın alma siteleri başlıklı yazımız ilginizi çekebilir.
Satın alma durumunda acente aracılığıyla bir mülk alımı yapıyorsanız, komisyonu kimin ödediği ve yüzdesinin ne kadar olduğuna mutlaka dikkat edin. Çoğu durumda komisyon, satın alma fiyatının yüzde 3-7’si arasında bir orana denk gelecektir.
Yapılan anlaşmaya göre bu komisyonu alıcı ya da satıcı ödeyebilir, kendi aralarında paylaşarak bir ödeme de gerçekleştirilebilir.
Almanya’da ev almak için bir teklifte bulunun
Aradığınız evi bulduktan sonra, satıcıyı ve aracıyı ikna etmeye çalışın. Pazarlık yaparken, diğer alıcılarla rekabet edeceğinizi ve ev sahibinin en yüksek teklifi kabul etme eğiliminde olacağını unutmayın.
Almanya’da ev kiralama ya da satın almak için talep, Türkiye’ye kıyasla daha fazla. Bu nedenle rekabet ortamının olacağını en başta kabul etmeniz doğru olacaktır.
Eğer diğer alıcılara kıyasla öne çıkmak istiyorsanız; nakit paranızın olduğunu ya da banka kredi onayınızın olduğunu kanıtlayın. Böylece mal sahibi, sizin o evin maliyetini hızlıca karşılayacağınıza inanabilir.
Bir diğer püf nokta ise bütçenize uygun olarak fiyatı biraz daha artırabileceğinizin sinyalini verin. Öte yandan alıcıların rezervasyon ücreti ile kendilerini güvence altına almaları da çok sık rastlanan bir yöntem.
Bu da mülk fiyatının yüzde 0,5-1’ine denk gelir ve sonrasında genellikle iadesi yapılır. Bu yöntemle ilgilendiğiniz mülkü 2-4 hafta kadar garanti altına alabilirsiniz.
Mortgage işlemlerinizi kesinleştirin
Artık sırada mortgage işlemleri var. Başvuru yaparken, tüm kişisel ve mülkiyet belgelerini mortgage sağlayıcısına göndermelisiniz. Sonrasında başvurunuz banka tarafından işleme alınıyor ve 3-10 gün içinde de sonuçlanıyor. Onay aldığınızda geriye, ipotek sözleşmenizi imzalamak kalıyor.
Noterden randevu alın ve sözleşmeyi imzalayın
Almanya’da mülk satın alma işlemleri noter huzurunda yapılıyor. Satın alma sözleşmesi taslağı hazırlanmalı ve noter randevusu alınmalı. İmza işlemi sırasında, tüm belgelerin noter tarafından okunması ve anlaşılması da bir diğer gereklilik. Bir acenta varsa arada, genellikle bu randevuyu da emlakçı alıyor.
Öncesinde tabii ki emlakçı, tercih ettiğiniz bir noterin olup olmadığını size soruyor. Resmi randevuda gittiğiniz noter, satın alma sözleşmesinin tamamını yüksek ve anlaşılır bir şekilde okuyor. Son dakika değişiklik yapmanıza izin veriyor ve sorularınız olursa bunları yanıtlıyor.
Almanca bilmenizde bu noktada fayda var. Ancak diliniz yoksa mutlaka yanınızda Almanca bilen bir arkadaş ya da tercüman götürmenizi tavsiye ediyoruz. Tabii böyle bir durum varsa öncesinde notere haber vermeniz gerekiyor.
Kapanış maliyetlerini ödeyin
Noter tasdikli satın alma sözleşmesinin imzalanmasının ardından, noter ve emlak komisyoncusu ücretleri de dahil olacak şekilde kapanış maliyetlerini ödemelisiniz. Bu masraflar evinize genellikle posta yoluyla gönderiliyor. Siz de ödemeyi yapıyorsunuz. Bu ödemelerin belgesini sakın çöpe atmayın ve saklayın.
Çünkü Almanya’da vergi beyanı yaparken, bu masraflar aracılığıyla vergi iadesi alabileceksiniz.
Evin ücretini satıcıya ödeyin
Birkaç hafta içinde, noter sizden satıcıya toplam alım bedelini ödemenizi talep edecek. Bu miktar, önceden anlaşılan peşinat tutarını kapsar ve kalan bakiye, ipotek sağlayıcınız tarafından satıcıya doğrudan transfer edilir. Ödeme işleminin onaylanması için alım formunun doldurulması gerekir.
Mülk devri vergisini ödeyin
Satış anlaşmasını imzalamanızın ardından, yaklaşık 6 ile 10 hafta içinde, yerel vergi idaresinden, taşınmaz satış vergisinin ödenmesi gerektiğini belirten bir fatura alacaksınız.
Bu vergiyi ödedikten sonra, noter sizin adınıza tapu kayıtlarına mülkünüzün transferi için gerekli işlemleri yapar ve resmi olarak mülkün yeni sahibi olarak sizi ilan eder.
Ev sizin, hayırlı olsun!
Artık kendinize ait olan bu evde yeni bir hayata başlayabilir veya yatırım olarak değerlendirebilirsiniz. Evde istediğiniz değişiklikleri yapma, kendi zevkinize göre dekore etme ve keyfini çıkarma özgürlüğüne sahipsiniz!
Almanya’da ev almak için masraf kalemleri nelerdir?
Almanya’da bir ev satın almak için tabii ki çeşitli masrafları gözden çıkarmanız gerekiyor. Devir vergisi, noter ücreti ve komisyoncu ücretleri gibi ek ödemeler satın alma bedelinin yaklaşık yüzde 10’unu oluşturuyor.
- Mülk devir vergisi (Grunderwerbsteuer): %3,5-6,5
- Noter ücreti: %1,2-1,5
- Kayıt ücretleri: %0,8-1,2
- Emlak komisyoncusu ücreti paylaşılırsa, %1,5-3 + %19 KDV
Mülk devir vergisi (Grunderwerbsteuer) ücreti hangi şehirde olduğunuza göre yüzde 3,5-6,5 arasında değişiklik gösteriyor.
Almanya’da ev alırken dikkat edilmesi gereken konular
Almanya’da ev satın alırken en önemli unsurlardan biri, şüphesiz, mortgage yani konut kredisi seçimidir. Ödeme kapasitenize en uygun, en avantajlı mortgage seçeneğini bulmak büyük önem taşır. Kredi süresini ve aylık taksit miktarlarını dikkatle planlamak gerekiyor.
Piyasada karşınıza çıkabilecek cazip fiyatlı konutlar, ilk bakışta büyük bir fırsat gibi görünse de, bu tür evlerin detaylı bir incelemeden geçirilmesi, satın alma maliyetinin ötesinde ekstra yenileme veya tamirat giderleri gerektirip gerektiremeyeceği konusunda dikkatli olmak gerekiyor.
Bazı konutlar ise adeta “Beni satın almayın” dercesine belirgin sinyaller gönderebilir. Özellikle geniş mekan vaadi ile sunulan evler, yüksek ısıtma giderlerine işaret edebilir. Eğer bu tip bir ev sizi cezbediyorsa, satın alma kararı vermeden önce ortalama ısıtma giderlerini öğrenmek ve buna göre bir değerlendirme yapmak daha akıllıca olacaktır.
Diğer bir dikkat çekici durum ise, hızlı karar verilmesi gerektiği belirtilen konutlar. Bu genellikle, konutun piyasada uzun süredir bulunmasından ve rağbet görmemesinden kaynaklanabilir.
Her durumda, süreci titizlikle ele almak ve dikkatli bir şekilde değerlendirmek, ileride karşılaşabileceğiniz olumsuzluklardan kaçınmanıza yardımcı olur.
Yabancı bir ülkede konut satın almak, ekonomik açıdan önemli ve uzun vadeli bir yatırımdır. Bu sürecin, özellikle vatandaşı olunmayan bir ülkede daha karmaşık ve zorlayıcı olabileceği unutulmamalı. Bu nedenle, başlangıçtan itibaren sürece ekstra dikkatli ve planlı bir yaklaşım benimsemenizi öneriyoruz.
Almanya’da ev alma ile ilgili sık sorulan sorular
Bu bölümden sizlerden Almanya’da ev alma ile ilgili gelen soruları cevaplayacağız.
Almanya’da Türkler ev satın alabilir mi?
Gerçek ve tüzel kişiler, Almanya’da taşınmaz satın alabilir. Bu nedenle tabii ki Türkler de ev satın alabilir.
Almanya’da ev almak için ikametgah şart mı?
Hayır, değil. Almanya’da ev almak için, Almanya’da ikametgahı bulunmak ya da Alman vatandaşı olmak gibi şartlar aranmıyor.
Almanya’da ev alarak oturum alınır mı? Almanya’da ev alarak vatandaşlık alınır mı?
Hayır. Almanya’da ev alarak oturum da vatandaşlık da alamazsınız. Hatta, Almanya’da ev aldığınızda vize başvurusu yaparsanız herhangi bir şekilde avantaj bile elde edemezsiniz.
Almanya’da ev almak için hangi internet sitelerine bakmalıyım?
Almanya’da ev kiralama siteleri ile ilgili yazımızda önerdiğimiz internet sitelerinin bir çoğunda satılık evler de mevcut. Dolayısıyla, bu yazımıza bakabilirsiniz.
Almanya’da ev almak zor mu?
Almanya, kuralların yoğun olduğu bir ülke. Bu nedenle tabii ki prosedür süreci biraz uzayabiliyor. Ancak işleyişe hakim olarak gerekli aksiyonları aldığınızda da size ekstra bir zorluk çıkarılmıyor.
Almanya’da ev almak mantıklı mı?
Artan talep ve konut arzının her geçen gün daha da ciddi bir sorun haline geldiğini göz önüne alırsak, evet Almanya’da ev almak mantıklı. Yatırım olarak ya da oturmak için bir evinizin olması, sizi dünden daha kötü bir duruma getirmeyecektir öyle değil mi?
Hayatta bir amaç için yaşayabilmek çok önemli, hayata tutunmayı sağlıyor ve hayata anlam katıyor. Türkiye’de sosyal yapının baskısıyla bir yarış atı tadında yetiştirilmemizden dolayı, 30’lu yaşlarda büyük bir şirkette üst düzey yönetici olma hayaliyle ile yaşıyordum.
Almanya’ya 2010 yılında taşındım, hem kendime hem de hayallarime daha fazla zaman ayırabileceğimi farkettiğim ilk yıllarda, afalladım. Öncelik Türkiye’deki ekonomi lisans eğitimimi pekiştirmesi için Fransa’da işletme yüksek lisansı yaptım. Sonra da İngiltere’nin köylerinden birisine 6 aylık bir proje için gittiğim günlerde düşünmek için bol bol zamanım oldu. Yaş 40’a yaklaşırken, insanın hala “büyüyünce ne olmak istiyorum?” demesi, ne güzel.
Şimdiki amacım hobi olarak Vasistdas’ı destekleyerek Türkiye’den gelen göçmenlerin Almanya’da birbirleriyle sağlıklı bir iletişim kurmalarını sağlayarak Almanya’daki uyum süreçlerini hızlandırmak.
Merhaba, öncelikle yaziniz icin teşekkürler. Cok bilgilendirici oldu.
Benim sorum enerji sertifikasi ile ilgili. Enerji sınıfı D olan evlere bakmak mantikli mi? Yoksa sadece A – B – C sertifikalilara mi bakmak gerekir. Bu enerji konusu ile ilgili cok kaynak bulamıyorum. Yeni bir yasa çıkarsa eski enerji sinifina sahip evlerin yenilenmesi ve daha yuklu maliyetlere katlanilmasi gerekecek diye kulaktan dolma bir bilgiye sahibim, evi yenilemek istemeyenler düşük fiyata elden çıkarıyorlar diyorlar ama bu bilgiye ne kadar itimat etmek gerekir, bir bilene sormak istedim.
Teşekkür ederim.
Burçin Hanım selamlar, bu konuda detaylı bilgiye sahip değiliz. Ancak Vasistdas takipçilerine özel tamamen ücretsiz ve Türkçe 15 dakikalık ilk görüşme fırsatı da sunduğumuz emlak danışmanlığı size yardımcı olabilir. Çok sevgiler 😇
Merhaba,
Kendim oturmak icin ev satin almayi dusunuyorum. (2 yildir Almanyada yasiyor ve calisiyorum.) Hicbir sermayem yok. Yazinizda sermaye sart demissiniz. Ev almam gercekten imkansiz mi? Bizim gibiler ne yapabilir? Cok sikildim bu kira derdinden.
Turkish Expats gruplarımızda artık ev alma grubu açtık, buraya üye olabilirsiniz.
Merhabalar,
Türkiye’de yaşayan ve Almanya ile bağı olmayan kişiler Almanya’dan yatırım amaçlı alacakları dairenin bir kısmı için mortgage kullanabiliyor mu ?
Yoksa yazıda geçen mortgage konusu sadece Almanya’da çalışma ve oturma izni olan kişileri mi kapsıyor ?
Teşekkürler.
Merhabalar sevgili Ceyhan, Almanya’da ev kredisi almak konusunda uzman isimlerden kesin cevaplara ulaşabilirsiniz. Bunun için sitemizdeki formu doldurabilirsiniz, linkini sizin için hemen aşağıya bırakıyorum. Çok sevgiler 🙌🏼
Almanya’da emlak danışmanlığı
Merhabalar devletin ilk ev sahibi olacak kişiler için verdiği %1lik kredi hakkında bilginiz var mı? Şartları nelerdir ve nasıl başvurulabilir?
Merhaba .
Kinderzusclag alan bir aile devletten kredi alabilir mi?
Merhaba,
Almanyadan ev satın alım işlemlerini başlattık, ileride kirayı sorunsuz alabilmek ve başka işlemler için hesap açmak istiyoruz ama Almanyada iİkamet etmiyoruz, kardeşimin ikamet adresini göstererek hesap açabilir miyiz?
Çok teşekkürler
Merhaba Elif,
Sadece bazı bankalar ikamet olmadan hesap açımına izin veriyor. Detaylar buradaki yazımızda.
Ben birsey. Merak edi?orum acaba bu zamanda ev alma mantiklimi almanyada . Biz ev almak uzeriyiz ve 2024 yilinda devlet ev sahiplerine cok fazla yuklenecek ve acikcasi o masraflari oduyecek gucumuz yok . Kafam cok karıştı. Tsk ederim simdiden .
Merhaba Amine,
Bunun cevabını bulmak için bende uzmanlarına danışmanız gerekiyor, ben uzman değilim. Ancak kendi görüşüm: Faizler çok yüksek ve ev fiyatları düştü ancak daha düşecek.
merhaba bavyeradan ev almak istiyoruz pesinatimiz yok fakat eeimde bende kadrolu iscisiz ve aile ortalama gelirimiz 3.600 aylik ne kadar ev kredisi cikar acaba
Merhaba Damla,
Bunu bir banka ya da finans uzmanıyla konuşmanız gerekir.
Merhaba,
TR’de yaşıyoruz. Almanya’dan ev satın alıp kiraya verebiliyor muyuz? Satın almayı düşündüğümüz evin ort. kira getirisini nasıl öngörebiliriz? Hazır kiracılı satın alabileceğimiz siteler var mı?
örn, 350.000 euroluk bir ev max.kira getirisi için hangi bölgeleri önerirsiniz?
Teşekkürler
Merhaba Pınar,
Bu işler kolay değil maalesef. Bir de TR’de oturup Almanya’da ev satın alıp da kiralamak x5 daha zor. Ancak tabii ki de yapabilirsiniz. Ortalama getiri için tavsiyem: kendinize 350K değerinde bir ev bulun, sonra aynı bölgede ve aynı m2’deki kiralık evlere bakın. Oradan ortalama kirayı görürsünüz. Ev kiralama siteleri yazımız işinize yarar.
Merhaba, 22 yaşındayım. 2 yıldır Almanya’dayım. Tahminimce Duisburg ya da Köln’de 3 yıllık bir üniversite sürecim olacak. Bu süreçte yurtta kalırsam aylık ortalama 400 Euro kira masrafım olacağını varsayıyorum. Kiraya çıkmaktansa ev satın almam daha mı mantıklı olur diye sorgulamaktayım. Ev alırsam 2 ya da 3 odalı olmasını düşünüyorum ve de diğer odaları diğer öğrencilere kiraya vermeyi düşünüyorum. Ev satın almak içinse krediyle değil nakit olarak almayı düşünüyorum. 50-100 bin arasında bir ev bulabilirsem tabiki. Sonrasında evi satmayı da düşünürüm.
2 öğrenci olsa onlardan aylık 350 Euro alsam, tahmini üniversite hayatım boyunca(3 yıl/36 ay) 25.200 Euro ev için kazanabilirim. Evin 4’te bir fiyatı çıkar ayrıca ben de bu 3 yıl boyunca 12.600 Euro vermemiş olurum.
Daha sonrasında da öğrencilere kiraya vermeye devam edebilir ya da satabilirim.
Merhaba,
Ev satın almak mantıklı ancak 50-100 bin Euro arasında 2-3 odalı ev bulmak hayli zor. Evlerinde metrekare fiyatları ortalama 5 bin Euro.
Merhaba benim sorumada cevap verirseniz cok sevinirim biz yaklasik 8 ay önce evimizi sattik alan kisi 2 3 defa geldi ebe bakti baskalarinida getirdi gösterdi evi begendi aldi evimiz 2 Familien Haus asagidaki dairede nem varmis bizde bilmiyoduk sonradan farkettik oda sonradan farketti simdi bizi sürekli rahatsiz ediyor burda bizim ne yapmamiz gerekiyor evin satisini iptal edebilirmi mahkemeye gitse biz satisdan aldigimiz paraylan yeni ev aldik kendimize bizim icin bir sorun olustururmu bu durum
Merhaba Rukiye,
Yapılması gereken en doğrusu bir avukat tutmak olur, malum yasaları onlar kadar iyi bilemeyiz. 8 ay hayli uzun bir süre, fikrimce çok daha önceden ortaya çıkarmalıydı bu konuyu.
Merhaba, Almanya dan krediyle ev almak için süresiz oturum şartı var mı? Ve Brüt maaşın en az ne kadar olması gerekiyor kredi çıkabilmesi için teşekkürler şimdiden
Merhaba Güneş,
Süresiz oturum olmadan kredi almak çok zor. Mumkun olsa da faiz oranı yüksek olacaktır. Mınimum brüt maaş da tabii ki alacağın eve göre değişecektir.
Merhaba ben almanyada bir ev satın aldım satın aldığım kişiye ücretini ödedim noterde imzalar atıldı paramı aldım diye imzada attı fakat noter ve tapu ücretini gönderirken tapunun ibanini yazdım fakat aliciyi noter ismi ekledim orda yanlışlık yaptım tapunun hesabına geçmedi geç farkına vardım tapu ücreti ödeme süresi geçti şuanda tapuda gözükmüyor tapu belgesinde 4 haftalık süre verilmişti verilen süre içerisinde yatimamaiz halinde işlem iptal olacak birdaki işlem rededilecek yazıyordu evi satın aldığım kişi öldü o evi alabilecekmiyim tapuda tekrardan
Merhaba İbrahim,
Bu konuda noter en doğru yönlendirmeyi yapar, bunun için para alıyorlar.
Merhaba eğitim amaçlı Almanya da öğrenci olan kızımın adına ev satın almayı düşünüyoruz kredisiz peşin sorum şu öğreci olduğu için olduğu için engel varmı yada kriterleri nelerdir teşekkür ederim.
Merhaba Naciye,
Ben bir engel görmüyorum, özellikle de peşin alacaksanız bankalarla da iletişim halinde olmanıza gerek kalmayacak.
Merhaba Naciye hanım, acaba ev aldınız mı, süreciniz nasıl işliyor? Ben de bir öğrenciyim ve sizinle aynı fikirdeyim bu yüzden birbirimize fayda sağlayabileceğimizi düşünüyorum.
Bana mail atabilirsiniz.
[email protected]
Merhabalar almanyadakı abıme vekalet gönderip ev alablirmiyim ve türkiyeden parayı nasıl göndericem
Merhaba Ahmet,
Parayı göndermek için bu yazımıza bakabilirsiniz. Ancak ev almayla ilgili Almanya’daki abinizin bir notere sormasını öneririm.
Hizli cevabiniz icin tesekkür ederim. Benim asil sormak istedigim, 30lu yaslarinda bir kisinin 50-100k kadar pesinat birikiminin de zor olmasi. Ve asil merak ettigim bu pesinati biriktirmis olmadan ev almanin mümkün olup olmayabilecegi. Bu pesinatin ortalama maas/ortalama giderler ekseninde en az 10 yilda biriktirilebilecegini düsünüyorum
Yani pesinat da banka kredisiyle cekilip zaman icinde ödenebiliyor mu? Tesekkür ederim tekrardan
Merhaba Mehmet,
İlk peşinat başvuru yapacak kişiye ve bankaya göre değişiyor. Mesela kalıcı oturma izni yoksa zaten çoğu banka kredi vermiyor. Bazı bankalar hiç peşinat istemiyor ancak bu da fikrimce vatandaşlığı ve iyi bir işi olan kişiler için geçerli.
Kısaca farklı bankalarla konuşmayı öneririm.
Merhabalar,
Bu cok faydali makaleniz icin öncelike tesekkür ederim. Almanya’da büyük sehirlerde ortalama ev fiyatlari 500bin-1Milyon euro arasi degisiyor. Bu bahsettigim sehir merkezine cok uzak olmayan, en az 2-3 odali ve 80-100 m2 apartman daireleri.
Baslangic pesinatinin en az %10 oldugunu düsünürsek, bu en az 50 ila 100 bin euro kadar pesinatin hazirda bulundurulmasi gerek demek anladigim kadariyla. Bu fiyatlar ortalama, hatta ortalama üzeri maas alan kisiler icin bile cok fazla. Insanlarin bunu nasil finanse edebildikleri konusunda bir bilginiz var mi? Elimizde pesinat icin kapital olmasa da pesinati kredi kapsaminda cekip, emlakci ücreti ve vergileri o sekilde ödenebiliyor mi?
Merhaba Mehmet,
Gerçekten çok güzel bir soru, ilgi alanım olduğu için elimden geldiğince cevap vereceğim.
Öncelikle belirttiğin konularda sana katılıyorum, yani 500K-1M arasında bir ev ve 10% peşinat durumu…
Şimdi çözüm nedir dersek… Almanya’da aynı ABD’de olduğu gibi çok uzun süreli kredi alınıyor, genellikle de bu süre emekliliğe kadar oluyor.
Şöyle hesaplayacak olursak: 37 yaşında bir kişi, mortgage olarak 1500 Euro ödeyebilsin diyelim, bu yılda 18K Euro yapıyor. 67 yaşına kadar da 720K Euro ödeyebilecek. Tabii ki burada faizi dikkate almadan kabaca konuşuyorum.
720K üzerine de 100K – 150K arasında bir peşinat konulduğunda ev almak mümkün görünüyor.
Ancak tabii ki herkes ayda 1500 Euro ödeyemeyebilir, ek olarak ev alırkan 10% bir masraf oluşuyor.
Merhaba.
Bi kaç sorum olacaktı. Daha doğrusu soruların cevapları var ama tam tatmin olamadım.
Almayı planladığımız ev yeni yapıldığı için, oda kapıları, parke zemin ve Banyo hariç tamamlanmış vaziyette.
Finans danışmanı aracılığıyla bankadan Mortgage kredimiz yeni onaylandı. Sorum şu;
1-Bankadan Kredi Sözleşmesi gelmeden, yani bankayla kredi sözleşmesini imzalamadan Noter’e gitmek mantıklı mı? çünkü Noter ve Finanzberater dahil herkes bunun normal bir durum olarak söylüyorlar. Olması gereken/tavsiye edilen bir süreç var mıdır?
2-Banka, parayı ev sahibine %100 tamamlandı belgesini ibraz edildikten sonra ödeyecek ancak ya o belgeyi ev %100 tamamlanmış gibi gösterip ”gerçekten tamamlanmadan” gönderirse diye düşünüyorum. Bankanın bu aşamadaki kontrol mekanizması nasıl işliyor? Parayı göndermeden önce bizden de teyit alma gibi bir durumu var mı? ya da başka bir kontrol süreci?
Merhaba Aykut,
Şimdiden hayırlı olsun. Cevaplar:
1) Noter ne derse odur diyorum, kişisel tecrübelerimde de ev alırken noter ne derse onu yaptım.
2) Bunu notere belirmenizi öneririm. Çünkü noter sözleşmeye bunun detaylarını koyacaktır. Mesela “tamamlanmış olarak” diyecektir ve tamamlanmistan tam olarak kastın ne olduğunu oraya belirtebilirsiniz.
Noter karşı tarafı savunan bir kurum değil, iki tarafın da işleri doğru yapmasını sağlıyor.
Merhabalar Almanya’da oturum/vize vb. maksatla değil, sadece yatırım maksatlı ev almayı düşünürsek, aracılık eden güvenli emlak firmaları var mıdır? Kira geliri maksatlı ev almadan bahsediyorum. Teşekkür ederim.
Merhaba Murat,
Ne demek istediğini anladım. Açıkçası bu çok yaygın bir ubüralaradeğil, böyle bir şirket olsa da zaten yüksek bir pay isteyecekleri için açıkçası çok mantıklı olmayacak. Belki Alman Borsası‘ndaki emlakla ilgili yerler değerlendirilebilir.
Merhabalar almanyada oturuyorum ev alma sürecine gectik noterden termin alıp noter islemlerinide hallettik sorun șu ki kredide sorun olustu evden vazgecmenin cezası nedir
Merhabva Servet,
Bildiğim kadarıyla böyle bir ceza yok, neden alacağınızı garantilemiyorsunuz sonuçta.
Kredi onayı olmadı noterden islemleride hallettik parayı ödeme gününe kadar yatırmam lazım aksi hallde ceza alıcagımı söylüyorlar bende ne kadar olucagını merak ediyorum
Merhaba, bunu onlara sorsanız eminim söylerler.
Noterde alım satım bedelini daha düşük gösterebilir miyim? Vergi ve masrafları daha düşük ödemek için? Yoksa bunun kanuni bir sınırı var mı?
Merhaba Baha,
Bu konuda bir yorum belirtemeyiz. Sadece şunu söyleyebilirim: Ev satın aldığınızda ev eşyalı ise, eşyalarının da ücretini gösterebilirsiniz ve bu bir vergi avantajı sağlar. Örnek olarak 250 bin Euro’lük bir ev alırsanız ve bunun 50 bin Euro’su içerisindeki eşyalar için derseniz, vergilendirmenin bir kısmı kalan 200 bin Euro için yapılacaktır.
Merhaba. Ben kanada da yasiyorum almanyada ev almak istiyorum yabanci yatirimcilar icin nasıl bir vergi sistemi işliyor yardımcı olursaniz sevinirim. Tesekkurler
Merhaba Yunus,
Almanya’da bir birey olarak ev alarak yatırım yapmak istiyorsun diye anlıyorum. Öncelikle yasal olarak sadece bir mali müşavirin sana bu konuda resmi bilgiyi vermesi gerektiğini hatırlatmalıyım. Ben kişisel olarak bildiklerimi yazacağım.
Eğer bir bireysen ve Almanya’da yaşamıyorsan yine de mülkten kaynaklanan gelirler için Almanya’da vergi ödemelisin. Vergiler şöyle olacak:
1) Evi satın alırken vergiler ödeyeceksin. Emlakçı komisyonu vs gibi herşeyi de içine katarsan bir evin toplam değerinin 10% kadar ek ödeme yapmak zorunda olacaksın.
2) Ev senin olduktan sonra Türkiye’deki emlak vergisi tadında vergi ödeyeceksin, bu ufak bir mebla.
3) Asıl önemli olan kira gelirinin vergilendirilmesi. Bu gelirin vergilendirilmesi gerekecek. Bu vergilendirme detayları da Almanya’da gelir vergisi yazımızda mevcut.
Umarım yardımcı olur.
İçinde kiracı olan bir ev satın alırsak kiracısyı çıkarma şansımız var mı? .Süresiz oturumu olan birisi kredi çekebilir mi? İşsizlik maaşı alan süresiz oturma çalışma izni olan birisi devletten ne gibi yardımlar alabiliyor
Merhaba Güler,
Süresiz oturma izni olan biri kredi çekebilir. Diğer konularda avukata danışmanı öneririm.
Merhaba Almanyada satın aldığımız evden vazgeçme hakkımız varmı? Varsa ne kadar süre geçerli
Merhaba Deniz,
Bu evi almada hangi aşamada olduğunuza bağlı diye biliyorum. Mesela ev tamamen sizin üzerinize geçmişse çok daha zor olacaktır ancak daha devir işlemi yapılmadıysa sözleşme çerçevesinde cayma olabilir. Sözleşmenize bakmanızı öneririm.
Almanyada 60 – 70 bin euroluk kredisiz direk nakit olarak bir ev aldığımız zaman ev kendi üzerimize mi oluyor? ve diger konu bu bize vize kolayliği getirir mi? Almanyaya gidiş gelişlerde.
Merhaba Fatih, Almanya’da ev satın alarak Almanya vizesine sahip olunmaz. Eğer bir yatırımcı olarak oturum hakkına sahip olmak isterseniz, Almanya Yatırımcı Vizesi yazımıza göz atın: https://vasistdas.de/almanya-yatirimci-vizesi/
Bu arada belirtmekte fayda var, 2021 yılında Almanya’da ortalama olarak 1 metrekarenin maliyeti şehirlerde 5.000 Euro civarında. Dolayısıyla 60.000 Euro’ya 12 metrekarelik bir yer alınabilir. İlgili analiz burada: https://www.statista.com/statistics/899250/cost-of-apartments-in-germany/