Almanya’da yaşıyor ve bir süre daha burada yaşamaya kararlıysanız ya da hiç böyle bir niyetiniz olmamasına rağmen yatırım için Almanya’da ev almak istiyorsanız doğru yerdesiniz. Almanya’da ev sahibi olma oranı nispeten düşük olmasına rağmen, nüfusun yaklaşık %52’sinin kiralık evleri tercih etmesi ve emlak piyasasının istikrarı ev almayı cazip bir yatırım haline getiriyor. Biz de bu yazımızda sizlere Almanya’da nasıl ev alındığından ve ev almadan önce neleri göz önünde bulundurmanız gerektiğinden adım adım bahsedeceğiz.
Başlıklar
- Neden Almanya’da ev almalısınız?
- Bütçenizi belirleyin
- Ön onay alın
- Evinizi bulun
- Almanya’da ev almak için bir teklifte bulunun
- Mortgage işlemlerinizi kesinleştirin
- Noterden randevu alın ve sözleşmeyi imzalayın
- Kapanış maliyetlerini ödeyin
- Evin ücretini satıcıya ödeyin
- Mülk devri vergisini ödeyin
- Ev sizin, hayırlı olsun!
- Almanya’da ev almak için masraf kalemleri nelerdir?
- Almanya’da ev alırken dikkat edilmesi gereken konular
- Almanya’da ev alma ile ilgili sık sorulan sorular
Neden Almanya’da ev almalısınız?
Düşük faiz oranları, zayıf inşaat arzı ve 1 milyondan fazla mülteciden gelen artan talep sayesinde Almanya’nın uzun süredir devam eden konut fiyat patlaması güçlü bir şekilde devam ediyor. Almanya’da ev fiyatlarının artışını belirleyen hedonik fiyat endeksine göre 2021 yılının ilk çeyreğine kadar olan yıl boyunca ev fiyatları %11,12 (%9,28 enflasyona göre düzeltilmiş) arttı. Euro bazında böylesine yüksek bir artışı çok az sayıda ülkede görebilirsiniz.
@vasistdasde Instagram kanalında Almanya'da ile ilgili en güncel bilgileri ve yaşam ile ilgili tüyoları paylaşıyoruz. Bizi takip etmeyi lütfen unutma :) |
Şimdi buyrun, Almanya’da ev almak için adım adım yapmanız gerekenlere bakalım.
Bütçenizi belirleyin
Ev aramaya başlamadan önce, mortgage veya devlet konut kredisi almaya hak kazanıp kazanmadığınızı anlamak ve eğer kazanıyorsanız da bütçenizin ne olacağı konusunda fikir edinmek için bir mortgage uzmanına veya bir bankaya danışmakla işe başlayabilirsiniz. Bununla birlikte randevunuzdan önce Check24, Immobilienscout ve Interhyp gibi çevrimiçi bir ipotek hesaplayıcısını kullanarak mevduat, vergi ve diğer ücretleri dikkate alarak potansiyel olarak ne kadar meblağı karşılayabileceğiniz konusunda size hızlı bir fikir verecektir. Ev alma durumunda minimum %20’lik bir depozito standart olmasına rağmen, bazı durumlarda daha yüksek risk olarak gördükleri yabancılardan %30-40’luk bir depozito istenebiliyor. Size uygun yıl ve ödeme oranlarına dikkatli bir şekilde karar vermelisiniz.
Ön onay alın
Evleri ziyaret etmeye başlamadan önce finansmanınızı onaylamakla işe başlayabilirsiniz. Bunun için bir ön onaya ihtiyacınız var. Ön onay için borç vereniniz sizden gelir kanıtı, aylık harcamalar ve depozito kanıtı gibi mali ve kişisel durumunuzu doğrulamak için bir belge listesi isteyecektir. Tüm süreç üç haftaya kadar sürebilir. Ardından, evi almaya hazır olduğunuzu satıcılara göstermek için teklifinize ön onay mektubunuzu ekleyebilirsiniz. “Neden bütün bu işlemleri evi bulduktan sonra yapmıyorum?” diye sorabilirsiniz, istediğiniz eve ön onayla başvurmanız ev sahibine ipotek kreditörünün mülk satın alımınızı geçici olarak finanse etmeyi kabul ettiğini göstermiş olur, bu da eve talip olanlar arasında ön plana çıkmanızı sağlar.
Evinizi bulun
Ev ararken, online gazeteler, emlak acentalarının websiteleri veya çevrimiçi emlak portalları ilk bakacağınız yerler olacaktır. Immobilienscout24 ve Immowelt.de en popüler konut arama platformlarından birkaçı. Almanya’da ev kiralama siteleri yazımızda da bir çok web sitesini göz atabilirsiniz. Tabi her gün geçtiğiniz ya da evi almak istediğiniz sokaklarda bir tur atarak evlerin pencerelerinde ya da bahçelerinde satılık olduğunu bildiren ilan panolarını da arayabilirsiniz. Yalnız bunun çok yaygın bir mülk satma yöntemi olmadığını vurgulamakta fayda var. Bazı ilanlarda von privat ibaresini görebilirsiniz, bu da satın alma işleminde emlak komisyoncusunun olmadığı yani bizdeki sahibinden gibi bir anlama geliyor. Ancak çoğu teklif bu tür aracılar yoluyla yapılır. Burada aklınızda tutmanız gereken şey satın alma durumunda acenteye komisyonu kimin ödediği ve yüzdesinin ne kadar olduğu. Çoğu durumda bu oran satın alma fiyatının yüzde 3 ila 7’si arasında değişiyor. Komisyonu yapılan anlaşmaya bağlı olarak alıcı ya da satıcı ödeyebilir, veya aralarında paylaşabilirler.
Almanya’da ev almak için bir teklifte bulunun
Aklınızdaki evi bulduktan sonra yapmanız gereken şey aracı firmayı ve ev sahibini ikna etmek. Fiyatı düşürmek adına pazarlık yapmak her ne kadar akıllara gelen ilk gelen şey olsa da sizden başka bir çok insanın eve talip olacağını ve ev sahibin kar yapmak için en yüksek fiyata vermek isteyeceğini hesaba katarak fiyatı biraz artırarak teklifinizi yapabilirsiniz.
Almanya’da ev kiralamak ve satın almak için talep Türkiye’de olduğundan çok fazla. Bazı durumlarda onlarca kişi evi satın almak için teklif yolluyor. Diğer potansiyel alıcıların önüne geçmeniz için iki yol tavsiye ediyoruz:
1) Naktınızın olduğunu ya da banka kredi onayınızın olduğu kanıtlayın, dolayısıyla çok daha hızlı bir şekilde satış işleminin gerçekleşeceğinin güvenini verin.
2) Bütçenize uygun olarak fiyatı biraz daha fazla artırabileceğinizin sinyalini verin.
Aynı zamanda alıcıların mülkleri rezervasyon ücreti ile güvence altına almaları da oldukça yaygın bir yöntem. Bu fiyat mülk fiyatının %0,5-1’ine denk gelir ve genellikle iade edilir. Böylece, siz ipotek işlemlerini tamamlarken, mülkü iki ile dört hafta güvence altında tutmanıza yardımcı olacaktır.
Mortgage işlemlerinizi kesinleştirin
Sıra geldi mortgage işlemlerini tamamlamaya. Başvurunuzu, gerekli tüm kişisel ve mülkiyet belgeleriyle birlikte mortgage sağlayıcınıza göndermeniz gerekiyor. Sonrasında başvurunuz banka tarafından işleme alınacak ve 3 ila 10 gün içinde sonuçlanmış olacak. Başvurunuz onaylandıktan sonra yapmanız gereken ise ipotek sözleşmenizi imzalamak.
Noterden randevu alın ve sözleşmeyi imzalayın
Satın alma sözleşmesinin imzalanmasının kesinlikle bir noter önünde gerçekleşmesi gerekiyor. Bu noktada sizin veya satıcının, bir satın alma sözleşmesi taslağı hazırlamak için bir noter seçmeniz gerekiyor. Taslak hazırlandıktan sonra sıra satıcı ve noterle görüşmeye geliyor. Noter randevusu genellikle aracı yani emlakçı tarafından alınır. Ancak öncesinde, emlakçı tercih ettiğiniz bir noter olup olmadığını size sorar. Bu resmi randevuda noter, satın alma sözleşmesinin tamamını yüksek sesle okuyor, son dakika değişiklik yapmanıza izin veriyor ve sorularınız varsa bunlara yanıt veriyor. Tabii eğer Almanca bilmiyorsanız bir tercüman bulmanız gerekiyor. Tercüman olmasa da Almanca bilen bir arkadaşınızı da yanınızda getirebilirsiniz. Ancak öncesinde bu durumu notere haber vermelisiniz.
Kapanış maliyetlerini ödeyin
Son değişiklikler yapılıp noter tasdikli satın alma sözleşmesini imzaladıktan sonra, noter ve emlak komisyoncusu ücretleri dahil olmak üzere kapanış maliyetlerini ödemeniz gerekiyor. Genellikle bu masraflar evinize posta yolu ile gelir, siz de gerekli ödemeyi yaparsınız. Bu masrafların belgelerini kesinlikle saklayın, Almanya’da vergi beyanı yaparken vergi iadesi almanızı sağlayacaktır.
Evin ücretini satıcıya ödeyin
Birkaç hafta sonra noter, satıcıya tam satın alma bedelini ödemenizi isteyecektir. Bu anlaştığınız peşinat tutarını içerir ve kalan tutar mortgage sağlayıcınız tarafından doğrudan satıcıya aktarılır. Bu aşamada ise ödemeyi onaylamak için satın alma formu doldurmanız istenir.
Mülk devri vergisini ödeyin
Satın alma sözleşmesini imzaladıktan yaklaşık 6 ila 10 hafta sonra, yerel vergi dairenizden mülk devir vergisinin ödenmesini talep eden bir fatura alırsınız. Bu son ödemeyi de yaptıktan sonra, noter tapu siciline mülk sahipliğini size devretmesi için talimat verir ve sizi mülkün yasal sahibi ilan eder.
Ev sizin, hayırlı olsun!
Yeni bir hayat kuracağınız ya da tamamen yatırım amaçlı kullanacağınız ev artık sizin. Evde değişiklik yapmakta, tamamen zevkinize göre döşemekte ve tadını çıkarmakta sonuna kadar özgürsünüz!
Almanya’da ev almak için masraf kalemleri nelerdir?
Almanya’da bir ev satın almanın devir vergisi, noter ücreti ve komisyoncu ücretleri gibi ek ödemeler satın alma bedelinin yaklaşık %10’unun oluşturur.
- Mülk devir vergisi (Grunderwerbsteuer): %3,5-6,5
- Noter ücreti: %1,2-1,5
- Kayıt ücretleri: %0,8-1,2
- Emlak komisyoncusu ücreti paylaşılırsa, %1,5-3 + %19 KDV
Mülk devir vergisi (Grunderwerbsteuer) ücreti hangi şehirde olduğunuza göre %3,5 ila %6,5 arasında değişmektedir.
Almanya’da ev alırken dikkat edilmesi gereken konular
- Tabii ki en çok dikkat edilmesi gereken konulardan biri mortgage yani ev kredisi. En kolay şekilde ödeyebileceğiniz mortgage kredisinin en iyisi olduğunu aklınızdan çıkarmayın. Kaç sene ödeyeceğinizi, aylık oranı planlı bir şekilde belirlemelisiniz.
- Ev ararken karşınıza gerçekten ucuz evler çıkabilir. Bunu kaçırılmaması gereken bir fırsat gibi görmek yerine evi dikkatlice inceleyerek size satın alma bedelinin ötesinde bir yenileme masrafı çıkarıp çıkarmayacağını göz önünde bulundurmalısınız.
- Bununla birlikte size neredeyse “Beni sakın satın alma” diyen evler olacaktır. Bu evler grosszügige Räume yani çok geniş açıklamasıyla reklamı yapılan evlerdir. Bu evler size adeta “Beni ısıtmak sana pahalıya mal olacak.” demek istemektir. Ama yine de aradığınız evin böyle bir ev olduğunu düşünüyorsanız öncesinde aylık ısınma masraflarının ortalamasını öğrenip ona göre hareket etmeniz daha mantıklı olacaktır.
- Bir diğer uyarı işareti ise Schnellentschlossene yani hızlı karar vericiler için olan evler. Bu da muhtemelen evin uzun süredir piyasada olduğunu ve pek arzu edilmediği anlamına gelir. Her halükarda dikkatli olmanız ve titiz davranmanız uzun vadede yararınıza olacaktır.
Ev almak ekonomik anlamda verilebilecek en önemli ve uzun vadeli kararlardan biri. Hele de bunu vatandaşı olmadığınız yabancı bir ülkede yapıyorsanız süreç olduğundan daha karmaşık ve yorucu gelebilir. Bu sebeple yola en başından ekstra dikkatli ve planlı çıkmanızda fayda var.
Almanya’da ev alma ile ilgili sık sorulan sorular
Bu bölümden sizlerden Almanya’da ev alma ile ilgili gelen soruları cevaplayacağız.
Almanya’da ev alarak oturum alınır mı? Almanya’da ev alarak vatandaşlık alınır mı?
@vasistdasde Instagram kanalında Almanya'da ile ilgili en güncel bilgileri ve yaşam ile ilgili tüyoları paylaşıyoruz. Bizi takip etmeyi lütfen unutma :) |
Hayır. Almanya’da ev alarak oturum da alamazsınız vatandaşlık da. Hatta, Almanya’da ev aldığınızda vize başvurusu yaparsanız herhangi bir şekilde avantaj elde etmezsiniz.
Almanya’da ev almak için hangi internet sitelerine bakmalıyım?
Almanya’da ev kiralama siteleri ile ilgili yazımızda önerdiğimiz internet sitelerinin bir çoğunda satılık evler de mevcut. Dolayısıyla, bu yazımıza bakabilirsiniz.
Merhabalar almanyadakı abıme vekalet gönderip ev alablirmiyim ve türkiyeden parayı nasıl göndericem
Merhaba Ahmet,
Parayı göndermek için bu yazımıza bakabilirsiniz. Ancak ev almayla ilgili Almanya’daki abinizin bir notere sormasını öneririm.
Merhaba eğitim amaçlı Almanya da öğrenci olan kızımın adına ev satın almayı düşünüyoruz kredisiz peşin sorum şu öğreci olduğu için olduğu için engel varmı yada kriterleri nelerdir teşekkür ederim.
Merhaba Naciye,
Ben bir engel görmüyorum, özellikle de peşin alacaksanız bankalarla da iletişim halinde olmanıza gerek kalmayacak.
Merhaba Naciye hanım, acaba ev aldınız mı, süreciniz nasıl işliyor? Ben de bir öğrenciyim ve sizinle aynı fikirdeyim bu yüzden birbirimize fayda sağlayabileceğimizi düşünüyorum.
Bana mail atabilirsiniz.
[email protected]
Merhaba ben almanyada bir ev satın aldım satın aldığım kişiye ücretini ödedim noterde imzalar atıldı paramı aldım diye imzada attı fakat noter ve tapu ücretini gönderirken tapunun ibanini yazdım fakat aliciyi noter ismi ekledim orda yanlışlık yaptım tapunun hesabına geçmedi geç farkına vardım tapu ücreti ödeme süresi geçti şuanda tapuda gözükmüyor tapu belgesinde 4 haftalık süre verilmişti verilen süre içerisinde yatimamaiz halinde işlem iptal olacak birdaki işlem rededilecek yazıyordu evi satın aldığım kişi öldü o evi alabilecekmiyim tapuda tekrardan
Merhaba İbrahim,
Bu konuda noter en doğru yönlendirmeyi yapar, bunun için para alıyorlar.
Merhaba, Almanya dan krediyle ev almak için süresiz oturum şartı var mı? Ve Brüt maaşın en az ne kadar olması gerekiyor kredi çıkabilmesi için teşekkürler şimdiden
Merhaba Güneş,
Süresiz oturum olmadan kredi almak çok zor. Mumkun olsa da faiz oranı yüksek olacaktır. Mınimum brüt maaş da tabii ki alacağın eve göre değişecektir.
Merhaba benim sorumada cevap verirseniz cok sevinirim biz yaklasik 8 ay önce evimizi sattik alan kisi 2 3 defa geldi ebe bakti baskalarinida getirdi gösterdi evi begendi aldi evimiz 2 Familien Haus asagidaki dairede nem varmis bizde bilmiyoduk sonradan farkettik oda sonradan farketti simdi bizi sürekli rahatsiz ediyor burda bizim ne yapmamiz gerekiyor evin satisini iptal edebilirmi mahkemeye gitse biz satisdan aldigimiz paraylan yeni ev aldik kendimize bizim icin bir sorun olustururmu bu durum
Merhaba Rukiye,
Yapılması gereken en doğrusu bir avukat tutmak olur, malum yasaları onlar kadar iyi bilemeyiz. 8 ay hayli uzun bir süre, fikrimce çok daha önceden ortaya çıkarmalıydı bu konuyu.
Merhaba, 22 yaşındayım. 2 yıldır Almanya’dayım. Tahminimce Duisburg ya da Köln’de 3 yıllık bir üniversite sürecim olacak. Bu süreçte yurtta kalırsam aylık ortalama 400 Euro kira masrafım olacağını varsayıyorum. Kiraya çıkmaktansa ev satın almam daha mı mantıklı olur diye sorgulamaktayım. Ev alırsam 2 ya da 3 odalı olmasını düşünüyorum ve de diğer odaları diğer öğrencilere kiraya vermeyi düşünüyorum. Ev satın almak içinse krediyle değil nakit olarak almayı düşünüyorum. 50-100 bin arasında bir ev bulabilirsem tabiki. Sonrasında evi satmayı da düşünürüm.
2 öğrenci olsa onlardan aylık 350 Euro alsam, tahmini üniversite hayatım boyunca(3 yıl/36 ay) 25.200 Euro ev için kazanabilirim. Evin 4’te bir fiyatı çıkar ayrıca ben de bu 3 yıl boyunca 12.600 Euro vermemiş olurum.
Daha sonrasında da öğrencilere kiraya vermeye devam edebilir ya da satabilirim.
Merhaba,
Ev satın almak mantıklı ancak 50-100 bin Euro arasında 2-3 odalı ev bulmak hayli zor. Evlerinde metrekare fiyatları ortalama 5 bin Euro.
Merhaba,
TR’de yaşıyoruz. Almanya’dan ev satın alıp kiraya verebiliyor muyuz? Satın almayı düşündüğümüz evin ort. kira getirisini nasıl öngörebiliriz? Hazır kiracılı satın alabileceğimiz siteler var mı?
örn, 350.000 euroluk bir ev max.kira getirisi için hangi bölgeleri önerirsiniz?
Teşekkürler
Merhaba Pınar,
Bu işler kolay değil maalesef. Bir de TR’de oturup Almanya’da ev satın alıp da kiralamak x5 daha zor. Ancak tabii ki de yapabilirsiniz. Ortalama getiri için tavsiyem: kendinize 350K değerinde bir ev bulun, sonra aynı bölgede ve aynı m2’deki kiralık evlere bakın. Oradan ortalama kirayı görürsünüz. Ev kiralama siteleri yazımız işinize yarar.
merhaba bavyeradan ev almak istiyoruz pesinatimiz yok fakat eeimde bende kadrolu iscisiz ve aile ortalama gelirimiz 3.600 aylik ne kadar ev kredisi cikar acaba
Merhaba Damla,
Bunu bir banka ya da finans uzmanıyla konuşmanız gerekir.
Ben birsey. Merak edi?orum acaba bu zamanda ev alma mantiklimi almanyada . Biz ev almak uzeriyiz ve 2024 yilinda devlet ev sahiplerine cok fazla yuklenecek ve acikcasi o masraflari oduyecek gucumuz yok . Kafam cok karıştı. Tsk ederim simdiden .
Merhaba Amine,
Bunun cevabını bulmak için bende uzmanlarına danışmanız gerekiyor, ben uzman değilim. Ancak kendi görüşüm: Faizler çok yüksek ve ev fiyatları düştü ancak daha düşecek.
Merhaba,
Almanyadan ev satın alım işlemlerini başlattık, ileride kirayı sorunsuz alabilmek ve başka işlemler için hesap açmak istiyoruz ama Almanyada iİkamet etmiyoruz, kardeşimin ikamet adresini göstererek hesap açabilir miyiz?
Çok teşekkürler
Merhaba Elif,
Sadece bazı bankalar ikamet olmadan hesap açımına izin veriyor. Detaylar buradaki yazımızda.