Almanya’da 2025’in sonuna doğru kiralar birçok bölgede dikkat çekici biçimde yükseldi. Son veriler, kira artışlarının genel enflasyonun belirgin şekilde üzerine çıktığını ve konut piyasasında koşulların kiracılar aleyhine zorlaştığını ortaya koyuyor.
Almanya’da ev kiraları, enflasyonu aştı
Die Zeit’ın haberine göre, Almanya’da kiralar 2025 yılının son çeyreğinde belirgin bir artış gösterdi. Ev sahipleri, bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla kiraları ortalama yüzde 4,5 oranında yükseltti. Böylece kira artış hızı, genel enflasyonun yaklaşık iki katına ulaştı. Bu tablo, Kiel Dünya Ekonomisi Enstitüsü’nün (IfW) yayımladığı Greix Kira Fiyat Endeksi verilerine yansıdı.
2025’in üçüncü çeyreğiyle karşılaştırıldığında ise incelenen 37 şehir ve bölgede kiracılardan ortalama yüzde 1 daha yüksek kira talep edildiği görüldü. Veriler, konut piyasasında dikkat çeken bir başka eğilime de işaret ediyor: Ev ve daire sahipleri giderek daha fazla süreli ve mobilyalı kiralama modeline yöneliyor. IfW’ye göre, ülke genelindeki konut ilanlarının yüzde 17’si bu nitelikte. Almanya’nın en büyük sekiz kentinde oran neredeyse dörtte bire yaklaşırken, Münih’te yaklaşık üçte bire kadar çıktı.
IfW Kiel’de Greix projesinin yöneticisi Jonas Zdrzalek, “Klasik kiralık konut arzı azalıyor, fiyatlar yükseliyor ve koşullar giderek daha fazla süreli sözleşme ya da mobilyalı kiralama yoluyla zorlaşıyor” dedi. Greix Endeksi hazırlanırken 100’den fazla emlak platformu ve emlakçı sitesindeki ilanlar birlikte analiz ediliyor.
Bu yazı dikkatinizi çekebilir: Almanya’da ev kiralama ve önerilerimiz
“Ev arayanlar şu anda zor durumda”
Enstitünün bulgularına göre, Almanya’nın en büyük sekiz şehrinin yedisinde ilan kiraları bir önceki çeyreğe kıyasla arttı. En güçlü artış Köln’de yüzde 3,4 olarak kaydedilirken, Münih’te artış yüzde 1,9 oldu. Hamburg ve Frankfurt’ta ise kira artışları yaklaşık yüzde 1 ile ülke ortalamasına yakın seyretti. Mutlak rakamlar incelendiğinde, metrekare başına en yüksek net kira Münih’te talep ediliyor: Ortalama 23,35 euro. Frankfurt’ta bu tutar 17,36 euro seviyesinde. Genel tabloya bakıldığında ilan kiraları 2015’ten bu yana enflasyonun yüzde 14 üzerinde artmış durumda.
Zdrzalek, özellikle büyük kentlerde yeni kira sözleşmelerinin dar gelirli kesimler ile eğitim ve öğrenim görenler için ciddi bir yük oluşturduğuna dikkat çekerek, “Büyük şehirlerde yeni kiralamalarda özellikle düşük gelirli kişiler ile eğitim ve öğrenim görenlerin giderek daha fazla yük sınırına dayanması muhtemel. Ev arayanlar şu anda zor durumda” dedi.
Çalışma, konut arzındaki daralmayı da gözler önüne seriyor. 2025’in dördüncü çeyreğinde piyasadaki kiralık konut sayısı, bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 7 azaldı. 2015 ile kıyaslandığında ise ilan sayısındaki düşüş yaklaşık yüzde 20’ye ulaştı. Enstitü, bunun nedenleri arasında eski sözleşmelere sahip kiracıların konutlarını bırakmamasını ve birçok dairenin ilan verilmeden kiralanmasını gösteriyor. Zira yeni sözleşmeler çoğu zaman daha dezavantajlı koşullar içeriyor.
Ev sahipleri kira frenini aşmanın yollarını arıyor
Federal İnşaat, Şehircilik ve Mekânsal Araştırmalar Enstitüsü’nün (BBSR) yürüttüğü bir başka araştırma, büyük şehirlerde ev sahiplerinin kira frenini aşmak amacıyla mobilyalı ve süreli kiralamaya daha fazla yöneldiğini ortaya koydu. Konut ve Çevre Enstitüsü tarafından BBSR adına yapılan analizde, 2012–2024 yılları arasında yayımlanan 17 milyondan fazla çevrim içi konut ilanı incelendi.
Araştırmaya göre, nüfusu 500 bini aşan kentlerde mobilyalı ve süreli kiralanan konutların toplam ilanlar içindeki payı, 2012’den 2024’e yüzde 15’ten yüzde 30’un üzerine çıkarak iki katına yükseldi. Daha küçük büyükşehirlerde, kentsel ilçelerde ve kırsal bölgelerde ise bu oran büyük ölçüde sabit kaldı; yüzde 5’in biraz üzeri ile yüzde 10’un biraz üzeri arasında değişti.
BBSR konut piyasası uzmanı Alexander Schürt, verilerin “mobilyasız kiralık konut arzının bir bölümünün, kira frenini aşmak için mobilyalı ve süreli kiralama segmentine kaydırıldığını” gösterdiğini belirtti. Ticari ev sahiplerinin bu alandaki kira talepleri 2012’den bu yana yaklaşık iki katına çıkarken, özel ev sahiplerinde artışın yaklaşık yüzde 50 ile daha sınırlı kaldığı kaydedildi. Oysa kira freni uygulamasının temel amacı, kiracıları artan konut maliyetlerine karşı korumaktı.
