Almanya’da ev sahibi olmak ve kendi evinizin anahtarlarını cebinizde hissetmek harika bir duygu, değil mi? Ama Almanya’da ev sahibi olmak, sadece bir mülk satın almaktan çok daha fazlasını gerektiriyor.
Türkiye’deki gibi “evimi aldım, istediğimi yaparım” mantığı Almanya’da pek geçerli değil. Gelin, Almanya’da ev sahibi olmanın zorlukları ile ilgili detaylı bir inceleme yapalım.
Almanya’da ev sahibiyseniz bunları bilmeniz gerekiyor
Alman sisteminde ev sahibi olmak, beklenmedik masraflardan katı yasal düzenlemelere, yüksek bakım giderlerinden kiracı haklarına kadar birçok sorumluluğu beraberinde getiriyor. Hem cüzdanınıza hem de sabrınıza ciddi bir yük bindirebilecek bu gerçekler, ev alma hayalinizi kurarken mutlaka göz önünde bulundurmanız gereken noktalar.
Gelin, Almanya’da ev sahibi olmanın pek de göz önünde olmayan zorlu yönlerine birlikte bakalım.
Beklenmedik vergi ve gider çıkabilir
Almanya’da bir ev alırken en büyük şoklardan biri, evin fiyat etiketinin sadece buzdağının görünen kısmı olduğunu öğrenmek olabilir. “Harika bir ev buldum” dediğiniz anda, Almanya size “dur bakalım, masrafların asıl şimdi başlıyor” diyor.
Emlakçı komisyonu (Maklergebühr), noter masrafları (Notar), tapu harçları (Grunderwerbsteuer) gibi zorunlu giderler peş peşe gelecek, buna hazır olun. Her biri ayrı ayrı ev fiyatının belli bir yüzdesini oluşturuyor ve toplamda ciddi bir rakama ulaşabiliyor.
Üstelik ev aldıktan sonra da masraflar bitmiş olmuyor: yıllık emlak vergisi (Grundsteuer), bina sigortası, ev sahipleri derneği aidatları (Hausgeld) ve beklenmedik tadilat masrafları da cabası.
Kısacası, Almanya’da ev alırken görünen fiyatın çok üzerine çıkabileceğinizi hesaba katmalısınız, yoksa bütçeniz altüst olabilir.
Bu konuda daha detaylı bilgi için “Almanya’da ev almak” yazımıza göz atabilirsiniz.
Ev bakım masrafları yüksek
Almanya’da ev sahibi olduktan sonra “artık kira ödemiyorum, rahatladım” diyorsanız, biraz erken sevinmiş olabilirsiniz. Çünkü Almanya’da ev bakım masrafları gerçekten ciddi rakamlara ulaşabiliyor. Özellikle apartman dairesi aldıysanız, aylık ev sahipleri derneği aidatları (Hausgeld) düzenli olarak cebinizden çıkacak.
Bu aidatlar ortak alanların temizliği, apartman görevlisi (Hausmeister) maaşı, bahçe bakımı, asansör, ısıtma sistemi ve binanın genel bakımını kapsıyor.
Bir de Almanya’nın iklimi var tabii: uzun ve sert kışlar ısıtma masraflarını artırırken, eski binaların yalıtım sorunları faturalara ekstra yük bindiriyor. Çatı tamiri, kalorifer sisteminin yenilenmesi, boru değişimi gibi büyük onarımlar çıktığında ise bütçenizi biraz zorlayabilir.
Üstelik Almanya’da her şey mevzuata uygun yapılmak zorunda olduğu için, basit gibi görünen bir tadilat bile profesyonel bir usta gerektiriyor ve bu da maliyeti kat be kat artırabiliyor.
Evde istediğini değişiklikleri yapamazsınız
Türkiye’de alışkın olduğumuz “benim evim, istediğimi yaparım” özgürlüğü burada pek geçerli değil. Apartman dairesinde oturuyorsanız, neredeyse her değişiklik için bina yönetiminden (Hausverwaltung) izin almanız gerekiyor.
Duvarları yıkmak, balkona cam kapatmak, dış cepheyi boyamak hatta bazen sadece pencere değiştirmek bile onay gerektiriyor. Peki müstakil eviniz varsa iş bitiyor mu? Maalesef hayır! Belediyeden (Bauamt) izin almadan büyük değişiklikler yapamazsınız – özellikle binanın dış görünümünü etkileyen her şey için resmi onay şart.
Almanya’da binalar genellikle koruma altında veya sıkı imar planlarına tabi, bu yüzden renkten çatı şekline, bahçe düzenlemesinden ek kat çıkmaya kadar her şey denetim altında.
Kiracı her zaman haklıdır
Almanya’da ev sahibi olup kiralama düşünüyorsanız, ülkenin güçlü kiracı koruma yasalarını göz önünde bulundurmalısınız. Alman hukuk sistemi kiracıları korumaya yönelik katı düzenlemeler içeriyor ve bu durum ev sahiplerinin hareket alanını ciddi şekilde kısıtlıyor.
Kirayı ödemeyen bir kiracıyı tahliye etmek uzun ve masraflı bir hukuki süreç gerektirirken, kira artışları bölgesel üst limitlerle (Mietpreisbremse) sınırlandırılıyor. Ev sahibi olarak her kararınızı yasal gerekçelerle desteklemeniz ve kiracı derneklerinin (Mieterschutzbund) güçlü savunmasıyla karşılaşmaya hazır olmanız gerekiyor.
Bir de tapuda karşılaşabileceğiniz “Wohnrecht” (oturma hakkı) meselesi var. Bu kayıt, üçüncü bir kişinin o evde yaşama hakkının devam ettiğini gösteriyor. Bu, genellikle eski ev sahiplerinin kendilerine sakladığı ömür boyu oturma hakkı olarak da söylenebilir.
Bu durumda evi satın alsanız bile, içinde oturan kişiyi çıkaramaz, evi kiraya veremez ya da kendiniz kullanamayabilirsiniz. Bu nedenle ev almadan önce Grundbuch’u (tapu kaydı) detaylı incelemek ve noter ile bu hakları tartışmak kritik önem taşıyor.
Ev sahibinin hukuki yükümlülükleri vardır
Almanya’da ev sahibi olmak, sadece kira geliri toplamak değil, aynı zamanda bir dizi yasal yükümlülüğü yerine getirmek anlamına geliyor. Alman hukuku, ev sahiplerini binanın güvenliği ve yaşanabilirliğinden sorumlu tutuyor.
Isıtma sistemi arızalandığında, su sızıntısı olduğunda ya da elektrik sisteminde sorun çıktığında, bunları hızlı bir şekilde gidermek yasal bir zorunluluk – aksi takdirde kiracı kira indiriminde bulunabilir ya da dava açabilir.
Kış aylarında kaldırımların kardan temizlenmesi (Winterdienst), merdiven ve ortak alanların düzenli bakımı gibi görevler de ev sahibine ait.
Ayrıca yangın güvenliği, duman dedektörlerinin montajı, elektrik ve gaz sistemlerinin periyodik kontrolü gibi teknik yükümlülükler de mevzuata uygun şekilde yerine getirilmeli. Kiracıyla yapılan her sözleşme, her yazışma ve her işlem Alman kira yasalarına (Mietrecht) uygun olmalı – aksi takdirde mahkemede geçersiz sayılabilir.
Alışılmadık metrekare hesaplaması
Almanya’da ev ararken karşınıza çıkan “qm” (Quadratmeter – metrekare) rakamları bazen yanıltıcı olabiliyor. Türkiye’deki brüt-net metrekare ayrımına benzer şekilde, Almanya’da da farklı hesaplama yöntemleri mevcut. İlanlarda genellikle “Wohnfläche” (yaşam alanı) belirtiliyor ancak bu rakam her zaman gördüğünüz kadar geniş bir alan anlamına gelmiyor.
Balkonlar, tavanı düşük çatı katları, bodrumlar ve bazı ortak alanlar ya hesaplamaya hiç dahil edilmiyor ya da indirimli olarak hesaplanıyor.
Özellikle eski binalarda ve çatı katlarında (Dachgeschoss) tavan yüksekliği 2 metreden düşük olan kısımlar metrekareye tam olarak sayılmıyor. Ayrıca duvar kalınlıkları Almanya’da oldukça fazla olabiliyor ve bu da kullanılabilir alanı azaltıyor.
Bu yüzden ilanlardaki metrekare bilgisine körü körüne güvenmek yerine, evi mutlaka yerinde görün ve gerçek kullanılabilir alanı değerlendirin. Özellikle yatırım amaçlı alımlarda, Noter tarafından onaylanan Wohnflächenberechnung (metrekare hesaplama belgesi) talep etmek akıllıca olacaktır. Aksi takdirde, “100 metrekare” diye aldığınız ev düşündüğünüzden çok daha küçük çıkabilir.
