Eğer Almanya’da ikamet ediyorsanız ve burada kalıcı olmayı planlıyorsanız veya yatırım amacıyla Almanya’da ev almak istiyorsanız, doğru bilgiye ulaşmak çok önemli.
Almanya’da mülk sahibi olma oranı görece düşükken, nüfusun yüzde 52’si gibi büyük bir kısmının kiralık konutları tercih ettiği ve gayrimenkul piyasasının gösterdiği sağlam istikrar, mülk edinmeyi oldukça çekici bir seçenek olarak sunuyor.
Bu yazıda, Almanya’da mülk satın alma sürecine ve bu süreç öncesinde dikkate almanız gereken önemli noktalara detaylı bir şekilde değineceğiz.
Neden Almanya’da ev almalısınız?
Almanya’daki sınırlı inşaat arzı ve 1 milyonu aşkın mülteci nedeniyle artan talep, ülkedeki konut fiyatlarında süregelen bir artış trendini tetikliyor. Engel&Völkers’e göre, 2023 yılında Almanya emlak fiyatları ortalama olarak metrekare başına 3 bin 461 Euro olurken, apartman dairelerindeki ortalama metrekare başına fiyat ise 4.372 Euro.
Almanya’da ev almak, sizin açınızdan iyi bir yatırım olabilir.
Üstelik yaşam kalitesinin yüksek olması, sosyal bir devlet anlayışına sahip olması, eğitim konusunda dünya sıralamasında çok önemli bir noktada bulunması, sanattan kültüre, gelişmiş ulaşım ağından kişi başına düşen yeşil alan oranına kadar Almanya, burada ev almak ve yaşamak için birçok neden sunuyor.
Bu arada Almanya’da yaşam kalitesi neden yüksek? başlıklı yazımıza göz atmanızı da kesinlikle tavsiye ediyoruz.
Almanya’da ev almak için adımlar
Almanya’da ev almak istiyorsanız, bunun için izlemeniz gereken adımları da sizinle paylaşıyoruz.
Bütçenizi belirleyin
Mülk arayışına başlamadan önce, ipotek veya devlet destekli konut kredisi gibi finansman seçeneklerine erişip erişemeyeceğinizi anlamak için bir finans uzmanı veya banka ile görüşmek iyi bir başlangıç olacaktır.
Check24, Immobilienscout ve Interhyp gibi online ipotek hesaplama araçlarını kullanarak, ilk ödeme, vergiler ve ek masrafları hesaplayıp, bütçenizi belirleyebilirsiniz. Almanya’da genellikle yüzde 20 civarında bir ilk ödeme yapılması beklenir, ancak yabancı yatırımcılardan bazen yüzde 30-40 gibi daha yüksek bir oran talep edilebilir.
Uygun ödeme planı ve faiz oranlarına dair karar verirken dikkatli olun. Bu noktada planlarınızı iyi yapmalısınız ki sonrasında maddi olarak ciddi bir sıkışıklık içine girmeyin.
Ön onay alın
Mülk ziyaretlerine başlamadan önce, finansman durumunuzu netleştirmek önemli. Bunun için bir ön onaya ihtiyacınız olacak. Finans kuruluşunuz, gelir belgesi, aylık giderler ve ilk ödeme kanıtı gibi belgeleri isteyecektir.
Bu işlem genellikle üç hafta kadar sürebilir. Sonrasında, mülk tekliflerinize ön onay mektubunuzu ekleyerek, satıcılara mali gücünüzü ve ciddiyetinizi gösterebilirsiniz.
Evinizi bulun
Mülk arayışınızda, çevrimiçi gayrimenkul portalları, emlak acentelerinin web siteleri ve çevrimiçi gazeteler size yardımcı olabilir. Immobilienscout24 ve Immowelt.de, Almanya’daki popüler konut arama siteleri arasında bulunuyor.
Ayrıca, almayı düşündüğünüz bölgelerdeki satılık mülkler için sokak sokak dolaşabilir, “von privat” ifadesiyle doğrudan sahiplerinden satılık mülkler arayabilirsiniz.
Bu noktada Almanya’da ev satın alma siteleri başlıklı yazımız ilginizi çekebilir.
Satın alma durumunda acente aracılığıyla bir mülk alımı yapıyorsanız, komisyonu kimin ödediği ve yüzdesinin ne kadar olduğuna mutlaka dikkat edin. Çoğu durumda komisyon, satın alma fiyatının yüzde 3-7’si arasında bir orana denk gelecektir.
Yapılan anlaşmaya göre bu komisyonu alıcı ya da satıcı ödeyebilir, kendi aralarında paylaşarak bir ödeme de gerçekleştirilebilir.
Almanya’da ev almak için bir teklifte bulunun
Aradığınız evi bulduktan sonra, satıcıyı ve aracıyı ikna etmeye çalışın. Pazarlık yaparken, diğer alıcılarla rekabet edeceğinizi ve ev sahibinin en yüksek teklifi kabul etme eğiliminde olacağını unutmayın.
Almanya’da ev kiralama ya da satın almak için talep, Türkiye’ye kıyasla daha fazla. Bu nedenle rekabet ortamının olacağını en başta kabul etmeniz doğru olacaktır.
Eğer diğer alıcılara kıyasla öne çıkmak istiyorsanız; nakit paranızın olduğunu ya da banka kredi onayınızın olduğunu kanıtlayın. Böylece mal sahibi, sizin o evin maliyetini hızlıca karşılayacağınıza inanabilir.
Bir diğer püf nokta ise bütçenize uygun olarak fiyatı biraz daha artırabileceğinizin sinyalini verin. Öte yandan alıcıların rezervasyon ücreti ile kendilerini güvence altına almaları da çok sık rastlanan bir yöntem.
Bu da mülk fiyatının yüzde 0,5-1’ine denk gelir ve sonrasında genellikle iadesi yapılır. Bu yöntemle ilgilendiğiniz mülkü 2-4 hafta kadar garanti altına alabilirsiniz.
Mortgage işlemlerinizi kesinleştirin
Almanya’da ev almak için artık sırada mortgage işlemleri var. Başvuru yaparken, tüm kişisel ve mülkiyet belgelerini mortgage sağlayıcısına göndermelisiniz. Sonrasında başvurunuz banka tarafından işleme alınıyor ve 3-10 gün içinde de sonuçlanıyor. Onay aldığınızda geriye, ipotek sözleşmenizi imzalamak kalıyor.
Noterden randevu alın ve sözleşmeyi imzalayın
Almanya’da mülk satın alma işlemleri noter huzurunda yapılıyor. Satın alma sözleşmesi taslağı hazırlanmalı ve noter randevusu alınmalı. İmza işlemi sırasında, tüm belgelerin noter tarafından okunması ve anlaşılması da bir diğer gereklilik. Bir acenta varsa arada, genellikle bu randevuyu da emlakçı alıyor.
Öncesinde tabii ki emlakçı, tercih ettiğiniz bir noterin olup olmadığını size soruyor. Resmi randevuda gittiğiniz noter, satın alma sözleşmesinin tamamını yüksek ve anlaşılır bir şekilde okuyor. Son dakika değişiklik yapmanıza izin veriyor ve sorularınız olursa bunları yanıtlıyor.
Almanca bilmenizde bu noktada fayda var. Ancak diliniz yoksa mutlaka yanınızda Almanca bilen bir arkadaş ya da tercüman götürmenizi tavsiye ediyoruz. Tabii böyle bir durum varsa öncesinde notere haber vermeniz gerekiyor.
Kapanış maliyetlerini ödeyin
Noter tasdikli satın alma sözleşmesinin imzalanmasının ardından, noter ve emlak komisyoncusu ücretleri de dahil olacak şekilde kapanış maliyetlerini ödemelisiniz. Bu masraflar evinize genellikle posta yoluyla gönderiliyor. Siz de ödemeyi yapıyorsunuz. Bu ödemelerin belgesini sakın çöpe atmayın ve saklayın.
Çünkü Almanya’da vergi beyanı yaparken, bu masraflar aracılığıyla vergi iadesi alabileceksiniz.
Evin ücretini satıcıya ödeyin
Birkaç hafta içinde, noter sizden satıcıya toplam alım bedelini ödemenizi talep edecek. Bu miktar, önceden anlaşılan peşinat tutarını kapsar ve kalan bakiye, ipotek sağlayıcınız tarafından satıcıya doğrudan transfer edilir. Ödeme işleminin onaylanması için alım formunun doldurulması gerekir.
Mülk devri vergisini ödeyin
Satış anlaşmasını imzalamanızın ardından, yaklaşık 6 ile 10 hafta içinde, yerel vergi idaresinden, taşınmaz satış vergisinin ödenmesi gerektiğini belirten bir fatura alacaksınız.
Bu vergiyi ödedikten sonra, noter sizin adınıza tapu kayıtlarına mülkünüzün transferi için gerekli işlemleri yapar ve resmi olarak mülkün yeni sahibi olarak sizi ilan eder.
Ev sizin, hayırlı olsun!
Almanya’da ev almak için gerekli adımları tamamladınız. Artık kendinize ait olan bu evde yeni bir hayata başlayabilir veya yatırım olarak değerlendirebilirsiniz. Evde istediğiniz değişiklikleri yapma, kendi zevkinize göre dekore etme ve keyfini çıkarma özgürlüğüne sahipsiniz!
Almanya’da ev almak için masraf kalemleri nelerdir?
Almanya’da bir ev satın almak için tabii ki çeşitli masrafları gözden çıkarmanız gerekiyor. Devir vergisi, noter ücreti ve komisyoncu ücretleri gibi ek ödemeler satın alma bedelinin yaklaşık yüzde 10’unu oluşturuyor.
- Mülk devir vergisi (Grunderwerbsteuer): %3,5-6,5
- Noter ücreti: %1,2-1,5
- Kayıt ücretleri: %0,8-1,2
- Emlak komisyoncusu ücreti paylaşılırsa, %1,5-3 + %19 KDV
Mülk devir vergisi (Grunderwerbsteuer) ücreti hangi şehirde olduğunuza göre yüzde 3,5-6,5 arasında değişiklik gösteriyor.
Almanya’da ev alırken dikkat edilmesi gereken konular
Almanya’da ev satın alırken en önemli unsurlardan biri, şüphesiz, mortgage yani konut kredisi seçimidir. Ödeme kapasitenize en uygun, en avantajlı mortgage seçeneğini bulmak büyük önem taşır. Kredi süresini ve aylık taksit miktarlarını dikkatle planlamak gerekiyor.
Piyasada karşınıza çıkabilecek cazip fiyatlı konutlar, ilk bakışta büyük bir fırsat gibi görünse de, bu tür evlerin detaylı bir incelemeden geçirilmesi, satın alma maliyetinin ötesinde ekstra yenileme veya tamirat giderleri gerektirip gerektiremeyeceği konusunda dikkatli olmak gerekiyor.
Bazı konutlar ise adeta “Beni satın almayın” dercesine belirgin sinyaller gönderebilir. Özellikle geniş mekan vaadi ile sunulan evler, yüksek ısıtma giderlerine işaret edebilir. Eğer bu tip bir ev sizi cezbediyorsa, satın alma kararı vermeden önce ortalama ısıtma giderlerini öğrenmek ve buna göre bir değerlendirme yapmak daha akıllıca olacaktır.
Diğer bir dikkat çekici durum ise, hızlı karar verilmesi gerektiği belirtilen konutlar. Bu genellikle, konutun piyasada uzun süredir bulunmasından ve rağbet görmemesinden kaynaklanabilir.
Her durumda, süreci titizlikle ele almak ve dikkatli bir şekilde değerlendirmek, ileride karşılaşabileceğiniz olumsuzluklardan kaçınmanıza yardımcı olur.
Yabancı bir ülkede konut satın almak, ekonomik açıdan önemli ve uzun vadeli bir yatırımdır. Bu sürecin, özellikle vatandaşı olunmayan bir ülkede daha karmaşık ve zorlayıcı olabileceği unutulmamalı. Bu nedenle, başlangıçtan itibaren sürece ekstra dikkatli ve planlı bir yaklaşım benimsemenizi öneriyoruz.
Almanya’da ev almak ile ilgili sık sorulan sorular
Bu bölümden sizlerden Almanya’da ev alma ile ilgili gelen soruları cevaplayacağız.
Almanya’da Türkler ev satın alabilir mi?
Gerçek ve tüzel kişiler, Almanya’da taşınmaz satın alabilir. Bu nedenle tabii ki Türkler de ev satın alabilir.
Almanya’da ev almak için ikametgah şart mı?
Hayır, değil. Almanya’da ev almak için, Almanya’da ikametgahı bulunmak ya da Alman vatandaşı olmak gibi şartlar aranmıyor.
Almanya’da ev alarak oturum alınır mı? Almanya’da ev alarak vatandaşlık alınır mı?
Hayır. Almanya’da ev alarak oturum da vatandaşlık da alamazsınız. Hatta, Almanya’da ev aldığınızda vize başvurusu yaparsanız herhangi bir şekilde avantaj bile elde edemezsiniz.
Almanya’da ev almak için hangi internet sitelerine bakmalıyım?
Almanya’da ev kiralama siteleri ile ilgili yazımızda önerdiğimiz internet sitelerinin bir çoğunda satılık evler de mevcut. Dolayısıyla, bu yazımıza bakabilirsiniz.
Almanya’da ev almak zor mu?
Almanya, kuralların yoğun olduğu bir ülke. Bu nedenle tabii ki prosedür süreci biraz uzayabiliyor. Ancak işleyişe hakim olarak gerekli aksiyonları aldığınızda da size ekstra bir zorluk çıkarılmıyor.
Almanya’da ev almak mantıklı mı?
Artan talep ve konut arzının her geçen gün daha da ciddi bir sorun haline geldiğini göz önüne alırsak, evet Almanya’da ev almak mantıklı. Yatırım olarak ya da oturmak için bir evinizin olması, sizi dünden daha kötü bir duruma getirmeyecektir öyle değil mi?
Hizli cevabiniz icin tesekkür ederim. Benim asil sormak istedigim, 30lu yaslarinda bir kisinin 50-100k kadar pesinat birikiminin de zor olmasi. Ve asil merak ettigim bu pesinati biriktirmis olmadan ev almanin mümkün olup olmayabilecegi. Bu pesinatin ortalama maas/ortalama giderler ekseninde en az 10 yilda biriktirilebilecegini düsünüyorum
Yani pesinat da banka kredisiyle cekilip zaman icinde ödenebiliyor mu? Tesekkür ederim tekrardan
Merhaba Mehmet,
İlk peşinat başvuru yapacak kişiye ve bankaya göre değişiyor. Mesela kalıcı oturma izni yoksa zaten çoğu banka kredi vermiyor. Bazı bankalar hiç peşinat istemiyor ancak bu da fikrimce vatandaşlığı ve iyi bir işi olan kişiler için geçerli.
Kısaca farklı bankalarla konuşmayı öneririm.
Merhabalar,
Bu cok faydali makaleniz icin öncelike tesekkür ederim. Almanya’da büyük sehirlerde ortalama ev fiyatlari 500bin-1Milyon euro arasi degisiyor. Bu bahsettigim sehir merkezine cok uzak olmayan, en az 2-3 odali ve 80-100 m2 apartman daireleri.
Baslangic pesinatinin en az %10 oldugunu düsünürsek, bu en az 50 ila 100 bin euro kadar pesinatin hazirda bulundurulmasi gerek demek anladigim kadariyla. Bu fiyatlar ortalama, hatta ortalama üzeri maas alan kisiler icin bile cok fazla. Insanlarin bunu nasil finanse edebildikleri konusunda bir bilginiz var mi? Elimizde pesinat icin kapital olmasa da pesinati kredi kapsaminda cekip, emlakci ücreti ve vergileri o sekilde ödenebiliyor mi?
Merhaba Mehmet,
Gerçekten çok güzel bir soru, ilgi alanım olduğu için elimden geldiğince cevap vereceğim.
Öncelikle belirttiğin konularda sana katılıyorum, yani 500K-1M arasında bir ev ve 10% peşinat durumu…
Şimdi çözüm nedir dersek… Almanya’da aynı ABD’de olduğu gibi çok uzun süreli kredi alınıyor, genellikle de bu süre emekliliğe kadar oluyor.
Şöyle hesaplayacak olursak: 37 yaşında bir kişi, mortgage olarak 1500 Euro ödeyebilsin diyelim, bu yılda 18K Euro yapıyor. 67 yaşına kadar da 720K Euro ödeyebilecek. Tabii ki burada faizi dikkate almadan kabaca konuşuyorum.
720K üzerine de 100K – 150K arasında bir peşinat konulduğunda ev almak mümkün görünüyor.
Ancak tabii ki herkes ayda 1500 Euro ödeyemeyebilir, ek olarak ev alırkan 10% bir masraf oluşuyor.
Merhaba.
Bi kaç sorum olacaktı. Daha doğrusu soruların cevapları var ama tam tatmin olamadım.
Almayı planladığımız ev yeni yapıldığı için, oda kapıları, parke zemin ve Banyo hariç tamamlanmış vaziyette.
Finans danışmanı aracılığıyla bankadan Mortgage kredimiz yeni onaylandı. Sorum şu;
1-Bankadan Kredi Sözleşmesi gelmeden, yani bankayla kredi sözleşmesini imzalamadan Noter’e gitmek mantıklı mı? çünkü Noter ve Finanzberater dahil herkes bunun normal bir durum olarak söylüyorlar. Olması gereken/tavsiye edilen bir süreç var mıdır?
2-Banka, parayı ev sahibine %100 tamamlandı belgesini ibraz edildikten sonra ödeyecek ancak ya o belgeyi ev %100 tamamlanmış gibi gösterip ”gerçekten tamamlanmadan” gönderirse diye düşünüyorum. Bankanın bu aşamadaki kontrol mekanizması nasıl işliyor? Parayı göndermeden önce bizden de teyit alma gibi bir durumu var mı? ya da başka bir kontrol süreci?
Merhaba Aykut,
Şimdiden hayırlı olsun. Cevaplar:
1) Noter ne derse odur diyorum, kişisel tecrübelerimde de ev alırken noter ne derse onu yaptım.
2) Bunu notere belirmenizi öneririm. Çünkü noter sözleşmeye bunun detaylarını koyacaktır. Mesela “tamamlanmış olarak” diyecektir ve tamamlanmistan tam olarak kastın ne olduğunu oraya belirtebilirsiniz.
Noter karşı tarafı savunan bir kurum değil, iki tarafın da işleri doğru yapmasını sağlıyor.
Merhabalar Almanya’da oturum/vize vb. maksatla değil, sadece yatırım maksatlı ev almayı düşünürsek, aracılık eden güvenli emlak firmaları var mıdır? Kira geliri maksatlı ev almadan bahsediyorum. Teşekkür ederim.
Merhaba Murat,
Ne demek istediğini anladım. Açıkçası bu çok yaygın bir ubüralaradeğil, böyle bir şirket olsa da zaten yüksek bir pay isteyecekleri için açıkçası çok mantıklı olmayacak. Belki Alman Borsası‘ndaki emlakla ilgili yerler değerlendirilebilir.
Merhabalar almanyada oturuyorum ev alma sürecine gectik noterden termin alıp noter islemlerinide hallettik sorun șu ki kredide sorun olustu evden vazgecmenin cezası nedir
Merhabva Servet,
Bildiğim kadarıyla böyle bir ceza yok, neden alacağınızı garantilemiyorsunuz sonuçta.
Kredi onayı olmadı noterden islemleride hallettik parayı ödeme gününe kadar yatırmam lazım aksi hallde ceza alıcagımı söylüyorlar bende ne kadar olucagını merak ediyorum
Merhaba, bunu onlara sorsanız eminim söylerler.
Noterde alım satım bedelini daha düşük gösterebilir miyim? Vergi ve masrafları daha düşük ödemek için? Yoksa bunun kanuni bir sınırı var mı?
Merhaba Baha,
Bu konuda bir yorum belirtemeyiz. Sadece şunu söyleyebilirim: Ev satın aldığınızda ev eşyalı ise, eşyalarının da ücretini gösterebilirsiniz ve bu bir vergi avantajı sağlar. Örnek olarak 250 bin Euro’lük bir ev alırsanız ve bunun 50 bin Euro’su içerisindeki eşyalar için derseniz, vergilendirmenin bir kısmı kalan 200 bin Euro için yapılacaktır.
Merhaba. Ben kanada da yasiyorum almanyada ev almak istiyorum yabanci yatirimcilar icin nasıl bir vergi sistemi işliyor yardımcı olursaniz sevinirim. Tesekkurler
Merhaba Yunus,
Almanya’da bir birey olarak ev alarak yatırım yapmak istiyorsun diye anlıyorum. Öncelikle yasal olarak sadece bir mali müşavirin sana bu konuda resmi bilgiyi vermesi gerektiğini hatırlatmalıyım. Ben kişisel olarak bildiklerimi yazacağım.
Eğer bir bireysen ve Almanya’da yaşamıyorsan yine de mülkten kaynaklanan gelirler için Almanya’da vergi ödemelisin. Vergiler şöyle olacak:
1) Evi satın alırken vergiler ödeyeceksin. Emlakçı komisyonu vs gibi herşeyi de içine katarsan bir evin toplam değerinin 10% kadar ek ödeme yapmak zorunda olacaksın.
2) Ev senin olduktan sonra Türkiye’deki emlak vergisi tadında vergi ödeyeceksin, bu ufak bir mebla.
3) Asıl önemli olan kira gelirinin vergilendirilmesi. Bu gelirin vergilendirilmesi gerekecek. Bu vergilendirme detayları da Almanya’da gelir vergisi yazımızda mevcut.
Umarım yardımcı olur.
İçinde kiracı olan bir ev satın alırsak kiracısyı çıkarma şansımız var mı? .Süresiz oturumu olan birisi kredi çekebilir mi? İşsizlik maaşı alan süresiz oturma çalışma izni olan birisi devletten ne gibi yardımlar alabiliyor
Merhaba Güler,
Süresiz oturma izni olan biri kredi çekebilir. Diğer konularda avukata danışmanı öneririm.
Merhaba Almanyada satın aldığımız evden vazgeçme hakkımız varmı? Varsa ne kadar süre geçerli
Merhaba Deniz,
Bu evi almada hangi aşamada olduğunuza bağlı diye biliyorum. Mesela ev tamamen sizin üzerinize geçmişse çok daha zor olacaktır ancak daha devir işlemi yapılmadıysa sözleşme çerçevesinde cayma olabilir. Sözleşmenize bakmanızı öneririm.
Almanyada 60 – 70 bin euroluk kredisiz direk nakit olarak bir ev aldığımız zaman ev kendi üzerimize mi oluyor? ve diger konu bu bize vize kolayliği getirir mi? Almanyaya gidiş gelişlerde.
Merhaba Fatih, Almanya’da ev satın alarak Almanya vizesine sahip olunmaz. Eğer bir yatırımcı olarak oturum hakkına sahip olmak isterseniz, Almanya Yatırımcı Vizesi yazımıza göz atın:
Bu arada belirtmekte fayda var, 2021 yılında Almanya’da ortalama olarak 1 metrekarenin maliyeti şehirlerde 5.000 Euro civarında. Dolayısıyla 60.000 Euro’ya 12 metrekarelik bir yer alınabilir. İlgili analiz burada.