Almanya’da ev almak

Eğer Almanya’da ikamet ediyorsanız ve burada kalıcı olmayı planlıyorsanız veya yatırım amacıyla Almanya’da ev almak istiyorsanız, doğru bilgiye ulaşmak çok önemli. 

Almanya’da mülk sahibi olma oranı görece düşükken, nüfusun yüzde 52’si gibi büyük bir kısmının kiralık konutları tercih ettiği ve gayrimenkul piyasasının gösterdiği sağlam istikrar, mülk edinmeyi oldukça çekici bir seçenek olarak sunuyor. 

Bu yazıda, Almanya’da mülk satın alma sürecine ve bu süreç öncesinde dikkate almanız gereken önemli noktalara detaylı bir şekilde değineceğiz.

Neden Almanya’da ev almalısınız?

Almanya’daki sınırlı inşaat arzı ve 1 milyonu aşkın mülteci nedeniyle artan talep, ülkedeki konut fiyatlarında süregelen bir artış trendini tetikliyor. Engel&Völkers’e göre, 2023 yılında Almanya emlak fiyatları ortalama olarak metrekare başına 3 bin 461 Euro olurken, apartman dairelerindeki ortalama metrekare başına fiyat ise 4.372 Euro. 

Almanya’da ev almak, sizin açınızdan iyi bir yatırım olabilir.

Üstelik yaşam kalitesinin yüksek olması, sosyal bir devlet anlayışına sahip olması, eğitim konusunda dünya sıralamasında çok önemli bir noktada bulunması, sanattan kültüre, gelişmiş ulaşım ağından kişi başına düşen yeşil alan oranına kadar Almanya, burada ev almak ve yaşamak için birçok neden sunuyor. 

Bu arada Almanya’da yaşam kalitesi neden yüksek? yazımıza göz atmanızı da kesinlikle tavsiye ediyoruz.

Almanya’da ev alma adımları

Almanya’da ev almayı düşünüyorsanız, bunun için izlemeniz gereken adımları da sizinle paylaşıyoruz. 

Bütçenizi belirleyin

Mülk arayışına başlamadan önce, ipotek veya devlet destekli konut kredisi gibi finansman seçeneklerine erişip erişemeyeceğinizi anlamak için bir finans uzmanı veya banka ile görüşmek iyi bir başlangıç olacaktır.

Check24, Immobilienscout ve Interhyp gibi online ipotek hesaplama araçlarını kullanarak, ilk ödeme, vergiler ve ek masrafları hesaplayıp, bütçenizi belirleyebilirsiniz. Almanya’da genellikle yüzde 20 civarında bir ilk ödeme yapılması beklenir, ancak yabancı yatırımcılardan bazen yüzde 30-40 gibi daha yüksek bir oran talep edilebilir.

Uygun ödeme planı ve faiz oranlarına dair karar verirken dikkatli olun. Bu noktada planlarınızı iyi yapmalısınız ki sonrasında maddi olarak ciddi bir sıkışıklık içine girmeyin.

Ön onay alın

Mülk ziyaretlerine başlamadan önce, finansman durumunuzu netleştirmek önemli. Bunun için bir ön onaya ihtiyacınız olacak. Finans kuruluşunuz, gelir belgesi, aylık giderler ve ilk ödeme kanıtı gibi belgeleri isteyecektir.

Bu işlem genellikle üç hafta kadar sürebilir. Sonrasında, mülk tekliflerinize ön onay mektubunuzu ekleyerek, satıcılara mali gücünüzü ve ciddiyetinizi gösterebilirsiniz.

Evinizi bulun

Mülk arayışınızda, çevrimiçi gayrimenkul portalları, emlak acentelerinin web siteleri ve çevrimiçi gazeteler size yardımcı olabilir. Immobilienscout24 ve Immowelt.de, Almanya’daki popüler konut arama siteleri arasında bulunuyor.

Ayrıca, almayı düşündüğünüz bölgelerdeki satılık mülkler için sokak sokak dolaşabilir, “von privat” ifadesiyle doğrudan sahiplerinden satılık mülkler arayabilirsiniz.

Bu noktada Almanya’da ev satın alma siteleri başlıklı yazımız ilginizi çekebilir.

Satın alma durumunda acente aracılığıyla bir mülk alımı yapıyorsanız, komisyonu kimin ödediği ve yüzdesinin ne kadar olduğuna mutlaka dikkat edin. Çoğu durumda komisyon, satın alma fiyatının yüzde 3-7’si arasında bir orana denk gelecektir.

Yapılan anlaşmaya göre bu komisyonu alıcı ya da satıcı ödeyebilir, kendi aralarında paylaşarak bir ödeme de gerçekleştirilebilir.

Almanya’da ev almak için bir teklifte bulunun

Aradığınız evi bulduktan sonra, satıcıyı ve aracıyı ikna etmeye çalışın. Pazarlık yaparken, diğer alıcılarla rekabet edeceğinizi ve ev sahibinin en yüksek teklifi kabul etme eğiliminde olacağını unutmayın.

Almanya’da ev kiralama ya da satın almak için talep, Türkiye’ye kıyasla daha fazla. Bu nedenle rekabet ortamının olacağını en başta kabul etmeniz doğru olacaktır.

Eğer diğer alıcılara kıyasla öne çıkmak istiyorsanız; nakit paranızın olduğunu ya da banka kredi onayınızın olduğunu kanıtlayın. Böylece mal sahibi, sizin o evin maliyetini hızlıca karşılayacağınıza inanabilir.

Bir diğer püf nokta ise bütçenize uygun olarak fiyatı biraz daha artırabileceğinizin sinyalini verin. Öte yandan alıcıların rezervasyon ücreti ile kendilerini güvence altına almaları da çok sık rastlanan bir yöntem.

Bu da mülk fiyatının yüzde 0,5-1’ine denk gelir ve sonrasında genellikle iadesi yapılır. Bu yöntemle ilgilendiğiniz mülkü 2-4 hafta kadar garanti altına alabilirsiniz.

Mortgage işlemlerinizi kesinleştirin

Artık sırada mortgage işlemleri var. Başvuru yaparken, tüm kişisel ve mülkiyet belgelerini mortgage sağlayıcısına göndermelisiniz. Sonrasında başvurunuz banka tarafından işleme alınıyor ve 3-10 gün içinde de sonuçlanıyor. Onay aldığınızda geriye, ipotek sözleşmenizi imzalamak kalıyor.

Noterden randevu alın ve sözleşmeyi imzalayın

Almanya’da mülk satın alma işlemleri noter huzurunda yapılıyor. Satın alma sözleşmesi taslağı hazırlanmalı ve noter randevusu alınmalı. İmza işlemi sırasında, tüm belgelerin noter tarafından okunması ve anlaşılması da bir diğer gereklilik. Bir acenta varsa arada, genellikle bu randevuyu da emlakçı alıyor.

Öncesinde tabii ki emlakçı, tercih ettiğiniz bir noterin olup olmadığını size soruyor. Resmi randevuda gittiğiniz noter, satın alma sözleşmesinin tamamını yüksek ve anlaşılır bir şekilde okuyor. Son dakika değişiklik yapmanıza izin veriyor ve sorularınız olursa bunları yanıtlıyor.

Almanca bilmenizde bu noktada fayda var. Ancak diliniz yoksa mutlaka yanınızda Almanca bilen bir arkadaş ya da tercüman götürmenizi tavsiye ediyoruz. Tabii böyle bir durum varsa öncesinde notere haber vermeniz gerekiyor.

Kapanış maliyetlerini ödeyin

Noter tasdikli satın alma sözleşmesinin imzalanmasının ardından, noter ve emlak komisyoncusu ücretleri de dahil olacak şekilde kapanış maliyetlerini ödemelisiniz. Bu masraflar evinize genellikle posta yoluyla gönderiliyor. Siz de ödemeyi yapıyorsunuz. Bu ödemelerin belgesini sakın çöpe atmayın ve saklayın.

Çünkü Almanya’da vergi beyanı yaparken, bu masraflar aracılığıyla vergi iadesi alabileceksiniz.

Evin ücretini satıcıya ödeyin

Birkaç hafta içinde, noter sizden satıcıya toplam alım bedelini ödemenizi talep edecek. Bu miktar, önceden anlaşılan peşinat tutarını kapsar ve kalan bakiye, ipotek sağlayıcınız tarafından satıcıya doğrudan transfer edilir. Ödeme işleminin onaylanması için alım formunun doldurulması gerekir.

Mülk devri vergisini ödeyin

Satış anlaşmasını imzalamanızın ardından, yaklaşık 6 ile 10 hafta içinde, yerel vergi idaresinden, taşınmaz satış vergisinin ödenmesi gerektiğini belirten bir fatura alacaksınız.

Bu vergiyi ödedikten sonra, noter sizin adınıza tapu kayıtlarına mülkünüzün transferi için gerekli işlemleri yapar ve resmi olarak mülkün yeni sahibi olarak sizi ilan eder.

Ev sizin, hayırlı olsun!

Artık kendinize ait olan bu evde yeni bir hayata başlayabilir veya yatırım olarak değerlendirebilirsiniz. Evde istediğiniz değişiklikleri yapma, kendi zevkinize göre dekore etme ve keyfini çıkarma özgürlüğüne sahipsiniz!

Almanya’da ev almak için masraf kalemleri nelerdir?

Almanya’da bir ev satın almak için tabii ki çeşitli masrafları gözden çıkarmanız gerekiyor. Devir vergisi, noter ücreti ve komisyoncu ücretleri gibi ek ödemeler satın alma bedelinin yaklaşık yüzde 10’unu oluşturuyor.

• Mülk devir vergisi (Grunderwerbsteuer): %3,5-6,5
• Noter ücreti: %1,2-1,5
• Kayıt ücretleri: %0,8-1,2
• Emlak komisyoncusu ücreti paylaşılırsa, %1,5-3 + %19 KDV

Mülk devir vergisi (Grunderwerbsteuer) ücreti hangi şehirde olduğunuza göre yüzde 3,5-6,5 arasında değişiklik gösteriyor.

Almanya’da ev alırken dikkat edilmesi gereken konular

Almanya’da ev satın alırken en önemli unsurlardan biri, şüphesiz, mortgage yani konut kredisi seçimidir. Ödeme kapasitenize en uygun, en avantajlı mortgage seçeneğini bulmak büyük önem taşır. Kredi süresini ve aylık taksit miktarlarını dikkatle planlamak gerekiyor.

Piyasada karşınıza çıkabilecek cazip fiyatlı konutlar, ilk bakışta büyük bir fırsat gibi görünse de, bu tür evlerin detaylı bir incelemeden geçirilmesi, satın alma maliyetinin ötesinde ekstra yenileme veya tamirat giderleri gerektirip gerektiremeyeceği konusunda dikkatli olmak gerekiyor.

Bazı konutlar ise adeta “Beni satın almayın” dercesine belirgin sinyaller gönderebilir. Özellikle geniş mekan vaadi ile sunulan evler, yüksek ısıtma giderlerine işaret edebilir. Eğer bu tip bir ev sizi cezbediyorsa, satın alma kararı vermeden önce ortalama ısıtma giderlerini öğrenmek ve buna göre bir değerlendirme yapmak daha akıllıca olacaktır.

Diğer bir dikkat çekici durum ise, hızlı karar verilmesi gerektiği belirtilen konutlar. Bu genellikle, konutun piyasada uzun süredir bulunmasından ve rağbet görmemesinden kaynaklanabilir.

Her durumda, süreci titizlikle ele almak ve dikkatli bir şekilde değerlendirmek, ileride karşılaşabileceğiniz olumsuzluklardan kaçınmanıza yardımcı olur.

Yabancı bir ülkede konut satın almak, ekonomik açıdan önemli ve uzun vadeli bir yatırımdır. Bu sürecin, özellikle vatandaşı olunmayan bir ülkede daha karmaşık ve zorlayıcı olabileceği unutulmamalı. Bu nedenle, başlangıçtan itibaren sürece ekstra dikkatli ve planlı bir yaklaşım benimsemenizi öneriyoruz.

Almanya’da ev alma ile ilgili sık sorulan sorular

Bu bölümden sizlerden Almanya’da ev alma ile ilgili gelen soruları cevaplayacağız.

Almanya’da Türkler ev satın alabilir mi?

Gerçek ve tüzel kişiler, Almanya’da taşınmaz satın alabilir. Bu nedenle tabii ki Türkler de ev satın alabilir.

Almanya’da ev almak için ikametgah şart mı?

Hayır, değil. Almanya’da ev almak için, Almanya’da ikametgahı bulunmak ya da Alman vatandaşı olmak gibi şartlar aranmıyor.

Almanya’da ev alarak oturum alınır mı? Almanya’da ev alarak vatandaşlık alınır mı?

Hayır. Almanya’da ev alarak oturum da vatandaşlık da alamazsınız. Hatta, Almanya’da ev aldığınızda vize başvurusu yaparsanız herhangi bir şekilde avantaj bile elde edemezsiniz.

Almanya’da ev almak için hangi internet sitelerine bakmalıyım?

Almanya’da ev kiralama siteleri ile ilgili yazımızda önerdiğimiz internet sitelerinin bir çoğunda satılık evler de mevcut. Dolayısıyla, bu yazımıza bakabilirsiniz.

Almanya’da ev almak zor mu?

Almanya, kuralların yoğun olduğu bir ülke. Bu nedenle tabii ki prosedür süreci biraz uzayabiliyor. Ancak işleyişe hakim olarak gerekli aksiyonları aldığınızda da size ekstra bir zorluk çıkarılmıyor.

Almanya’da ev almak mantıklı mı?

Artan talep ve konut arzının her geçen gün daha da ciddi bir sorun haline geldiğini göz önüne alırsak, evet Almanya’da ev almak mantıklı. Yatırım olarak ya da oturmak için bir evinizin olması, sizi dünden daha kötü bir duruma getirmeyecektir öyle değil mi?